國家稅務總局上海市寶山區稅務局2021年物業管理服務項目中標公告
| 附件1 | 國家稅務總局上海市寶山區稅務局2021年物業管理服務項目招標文件（最終稿）.pdf |
一、項目編號：SITEN-ZB-20201480（招標文件編號：SITEN-ZB-20201480）
二、項目名稱：2021年物業管理服務項目
三、中標（成交）信息
供應商名稱：上海羅南物業管理有限公司
供應商地址：寶山區羅南開發區（南東路8號）
中標（成交）金額：254.6980000（萬元）
供應商名稱：上海民逸物業管理有限公司
供應商地址：上海市寶山區滬太路4889弄綠地北郊廣場4號樓104號
中標（成交）金額：148.9880000（萬元）
四、主要標的信息
| 序號 | 供應商名稱 | 服務名稱 | 服務范圍 | 服務要求 | 服務時間 | 服務標準 |
| 1 | 上海羅南物業管理有限公司 | 包1：2021年滬太路6600號及同濟支路98號物業管理服務 | 2021年滬太路6600號及同濟支路98號物業管理服務 | 詳見招標文件 | 服務周期：合同簽訂后1年。
注：根據政府采購指南，本次服務采購采取一次采購多年享用的方式，服務時間可延長為3年，分年度簽訂采購合約。次年簽訂的采購合同價格原則上不得超過前一年，（如采購方要求增加或減少內容，可相應調整服務費用）服務供應商需年度服務考核達標，方可續簽下一年度的服務合同；服務供應商若年度考核不合格的（或項目內容及價格變動較大，超過原合同采購金額的10%），采購人將重新招標 | 詳見招標文件 |
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| 序號 | 供應商名稱 | 服務名稱 | 服務范圍 | 服務要求 | 服務時間 | 服務標準 |
| 2 | 上海民逸物業管理有限公司 | 包2：2021年寶楊路1369號及友誼支路87號物業管理服務 | 2021年寶楊路1369號及友誼支路87號物業管理服務 | 詳見招標文件 | 服務周期：合同簽訂后1年。
注：根據政府采購指南，本次服務采購采取一次采購多年享用的方式，服務時間可延長為3年，分年度簽訂采購合約。次年簽訂的采購合同價格原則上不得超過前一年，（如采購方要求增加或減少內容，可相應調整服務費用）服務供應商需年度服務考核達標，方可續簽下一年度的服務合同；服務供應商若年度考核不合格的（或項目內容及價格變動較大，超過原合同采購金額的10%），采購人將重新招標 | 詳見招標文件 |
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五、評審專家（單一來源采購人員）名單：
孫福昌、宓蕓、丁云風、邵林科、王吉磊
六、代理服務收費標準及金額：
本項目代理費收費標準：詳見招標文件。
本項目代理費總金額：0.0000000 萬元（人民幣）
七、公告期限
自本公告發布之日起1個工作日。
八、其它補充事宜
如對此結果有異議，請于本結果公布之日起7個工作日內以書面形式向招標代理單位提出質疑，否則不予受理。
九、凡對本次公告內容提出詢問，請按以下方式聯系。
1.采購人信息
名 稱：國家稅務總局上海市寶山區稅務局
地址：上海市寶山區寶林路43號
聯系方式：王磊 021-56108316
2.采購代理機構信息
名 稱：上海上投招標有限公司
地 址：上海市黃浦路53號海灣大廈2樓203室
聯系方式：包秋禾 021-63234076-1091
3.項目聯系方式
項目聯系人：包秋禾
電 話： 021-63234076-1091
0 招 標 文 件 項目名稱：2021年物業管理服務項目 項目編號：SITEN-ZB-20201480 采購人名稱：國家稅務總局上海市寶山區稅務局 采購代理機構：上海上投招標有限公司 2020 年 11 月 1 目 錄 第一章 投標邀請 ............................................. 2 第二章 投標人須知 ........................................... 5 第三章 評標方法及標準 ...................................... 23 第四章 擬簽訂的合同文本 .................................... 26 第五章 投標文件格式 ........................................ 35 第六章 項目采購需求 ........................................ 54 2 第一章 投標邀請 根據《中華人民共和國政府采購法》等有關規定，現對“2021 年物業管理服務項目”進行 國內公開招標。歡迎合格的供應商前來投標。 一、項目信息 項目名稱：2021年物業管理服務項目 項目編號：SITEN-ZB-20201480 標訊區域：中央 行政區域：上海 項目聯系人：包秋禾 項目聯系電話：021-63234076-1091 聯系郵箱：benten512@163.com 二、采購單位信息： 采購單位：國家稅務總局上海市寶山區稅務局 聯系人： 王磊 聯系方式：021-56108316 聯系地址：上海市寶山區寶林路 43號 一級預算單位：國家稅務總局 三、代理機構信息： 單位名稱：上海上投招標有限公司 聯系人：包秋禾 聯系方式：021-63234076-1091 聯系地址：上海市黃浦路 53號海灣大廈 2樓 203室 四、標訊信息： （一）采購項目的名稱、數量、簡要規格描述或項目基本概況介紹： 包 1：2021年滬太路 6600號及同濟支路 98號物業管理服務 預算金額：254.752萬元 滬太路 6600 號及同濟支路 98 號物業管理服務，包含綠化租擺、保安。服務人數不少于 31 人。 3 包 2：2021年寶楊路 1369號及友誼支路 87號物業管理服務 預算金額：149.9萬元 2021年寶楊路 1369 號及友誼支路 87 號物業管理服務，包含保安服務，服務人數不少于 24 人。 服務周期：合同簽訂后 1年。 注：根據政府采購指南，本次服務采購采取一次采購多年享用的方式，服務時間可延長為 3 年，分年度簽訂采購合約。次年簽訂的采購合同價格原則上不得超過前一年，（如采購方要求增 加或減少內容，可相應調整服務費用）服務供應商需年度服務考核達標，方可續簽下一年度的服 務合同；服務供應商若年度考核不合格的（或項目內容及價格變動較大，超過原合同采購金額的 10%），采購人將重新招標 具體要求詳見招標文件第六章。 注：超過預算的投標無效。 （二）投標人資格要求： （1）符合《中華人民共和國政府采購法》第二十二條規定； （2）具有獨立法人資格，投標人及其提供的貨物和服務符合國家法律法規及強制性規范所 規定的條件； （3）未被列入“信用中國”網站(www.creditchina.gov.cn)失信被執行人名單、重大稅收 違法案件當事人名單和中國政府采購網(www.ccgp.gov.cn)政府采購嚴重違法失信行為記錄名 單的供應商； （4）具備保安服務許可證或自行招用保安員單位備案證明； （5）如投標人滿足《政府采購促進中小企業發展暫行辦法》（財庫[2011]181號）規定條件 的，必須提供《中小企業聲明函》； （6）本項目不接受聯合體投標； （7）未經采購人許可不得轉包、分包或代管； （三）獲取招標文件的時間及地點等： 獲取招標文件的時間： 2020年 11月 17日 9：00起至 2020年 11月 24日 9:00止（北京時間）（節假日除外） 上午 9：00——11：30 下午 13：30——15：30 獲取招標文件的地點：上海市黃浦路 53號海灣大廈 2樓 203室 獲取招標文件的方式或事項： 4 （1）須提供資料：法人代表授權書原件（加蓋公章），營業執照（副本）復印件（加蓋公章）， 法人及被授權人身份證復印件（加蓋公章）、保安服務許可證或自行招用保安員單位備案證明（加 蓋公章）。 （2）凡愿參加投標的投標人應在上述規定的時間內按照規定獲取招標文件，逾期不再辦理。未 按規定獲取招標文件的投標將被拒絕。 招標文件售價：人民幣 500元（售后不退） （五）投標截止時間及開標時間等： 投標截止時間：2020年 12月 9日 13：30 開標時間：2020年 12月 9日 13：30 開標地點：上海市黃浦路 53 號海灣大廈 2 樓上投招標公司會議室，逾期收到的或不符合規定的 投標文件恕不接受 （六）采購項目需要落實的政府采購政策：促進中小企業發展等。 （七）其他補充事宜：如上述日程安排發生變更，請關注“中國政府采購網”相關信息及招標代 理機構發出的書面通知。 5 第二章 投標人須知 一、投標人須知前附表 序號 條 款 名 稱 編 列 內 容 1 采購人 采購人：國家稅務總局上海市寶山區稅務局 地址：上海市寶山區寶林路 43號 聯系人： 王磊 聯系方式：021-56108316 2 采購代理機構 名稱：上海上投招標有限公司 地址：上海市黃浦路 53號海灣大廈 2樓 203 室 聯系人：包秋禾 電話：021-63234076-1091 3 項目名稱 2021年物業管理服務項目 4 資金來源 財政資金 5 項目內容 包 1：2021 年滬太路 6600 號及同濟支路 98 號物業管理服 務 預算金額：254.752萬元 滬太路 6600 號及同濟支路 98 號物業管理服務，包含綠化 租擺、保安。服務人數不少于 31人。 包 2：2021 年寶楊路 1369 號及友誼支路 87 號物業管理服 務 預算金額：149.9萬元 2021 年寶楊路 1369 號及友誼支路 87 號物業管理服務，包 含保安服務，服務人數不少于 24人。 6 服務周期 合同簽訂后 1年。 注：根據政府采購指南，本次服務采購采取一次采購多年 享用的方式，服務時間可延長為 3 年，分年度簽訂采購合 約。次年簽訂的采購合同價格原則上不得超過前一年，（如 采購方要求增加或減少內容，可相應調整服務費用）服務 供應商需年度服務考核達標，方可續簽下一年度的服務合 6 同；服務供應商若年度考核不合格的（或項目內容及價格 變動較大，超過原合同采購金額的 10%），采購人將重新招 標 7 質量要求 應當符合現行相關規劃法律、規范要求且滿足招標文件要 求 8 合格投標人 （1）符合《中華人民共和國政府采購法》第二十二條規定； （2）具有獨立法人資格，投標人及其提供的貨物和服務符 合國家法律法規及強制性規范所規定的條件； （3）未被列入“信用中國”網站(www.creditchina.gov.cn) 失信被執行人名單、重大稅收違法案件當事人名單和中國 政府采購網(www.ccgp.gov.cn)政府采購嚴重違法失信行 為記錄名單的供應商； （4）具備保安服務許可證或自行招用保安員單位備案證 明； （5）如投標人滿足《政府采購促進中小企業發展暫行辦法》 （財庫[2011]181號）規定條件的，必須提供《中小企業聲 明函》； （6）本項目不接受聯合體投標； （7）未經采購人許可不得轉包、分包或代管； 9 是否接受聯合體投標 不接受 10 踏勘現場 踏勘時間：自行聯系前往踏勘（如有需要） 聯系人： 王磊 聯系方式：021-56108316 11 政府采購強制采購：節能產 品 否 12 政府采購強制采購：信息安 全認證 否 13 政府采購優先采購：節能產 品 否 14 政府采購優先采購： 環境標志產品 否 15 支持中小企業發展 本項目非專門面向中小企業采購項目。 對小型和微型企業產品的價格給予 6%-10%的扣除，用扣除 后的價格參與評審。本項目的扣除比例為：6%。（不可與環 7 境標志產品、節能產品扣除同時享受） 16 支持監獄企業 監獄企業可視同小微企業在價格評審時給予 6%的扣除，用 扣除后的價格參與評審。 17 招標澄清會 如有，另行通知 18 投標人提出問題的截止時 間 2020年 11月 24日 17：00時 如有疑問請以書面形式在截止時間前發送至招標代理機構 郵箱：benten512@163.com 19 招標采購單位書面澄清的 時間 如有，另行通知 20 構成招標文件的其他材料 無 21 投標有效期 開標后（90）天，投標有效期不足的投標將被視為非實質 性響應。 22 投標保證金 本項目不收取投標保證金 23 投標文件份數及裝訂 投標文件：1正 4副，共 5份。電子投標文件 1份。 如同時參加兩個包件的投標，投標文件內容需分包件分別 制作，但可一并裝訂，統一密封。 注： 1、 每套投標文件須清楚地標明“正本”或“副本”。若正 本和副本不符，以正本為準。 2、 紙質投標文件須膠裝成冊，不得采用活頁裝訂。 3、 電子投標文件，必須以 U盤或光盤的存儲的形式提供， 內容應為 PDF 掃描版和可編輯的 word 版（須與正本一 致） 24 投標截止時間及投標文件 遞交地點 投標截止時間：2020年 12月 9日 13：30（北京時間） 投標文件遞交地點：上海市黃浦路 53號海灣大廈 2樓上投 招標公司會議室 25 開標時間和地點 開標時間：2020年 12月 9日 13：30（北京時間） 開標地點：上海市黃浦路 53號海灣大廈 2樓 203室上投招 標公司會議室 26 評標委員會的組建 評標委員會構成：5人，其中相關商務、經濟、技術類專家 不少于總人數的三分之二。 27 評標方法 綜合評分法，具體評分標準參見第三章。 28 履約保證金 本項目不收取履約保證金 29 招標服務費 每個包件的招標服務費由中標單位在領取中標通知書時支 付，以每個包件的招標預算金額為基數，按照計價格[2002 8 年]1980號文服務類計費標準向招標代理機構支付服務費。 9 2.1 總則 2.1.1 招標概況 2.1.1.1 根據《中華人民共和國政府采購法》、《中華人民共和國政府采購法實施條例》等 有關法律、法規和規章的規定，本招標項目已具備招標條件，現對本項目進行國內公開招標。 2.1.1.2 本招標項目采購人及采購代理單位（以下簡稱招標采購單位）：見投標人須知前附 表。 2.1.1.3 本招標項目名稱：見投標人須知前附表。 2.1.2 資金來源 2.1.2.1 本招標項目的資金來源：見投標人須知前附表。 2.1.3 項目內容、服務周期和地點、質量要求 2.1.3.1 本招標項目內容：見投標人須知前附表。 2.1.3.2 本招標項目服務周期和項目實施地點：見投標人須知前附表。 2.1.3.3 本招標項目質量要求：見投標人須知前附表。 2.1.4 合格的投標人 2.1.4.1 合格投標人應具備的資質條件、能力和信譽。凡在法律上和財務上獨立、合法運 作、獨立于采購人和招標代理公司的，并有投標競爭能力、符合本次招標所規定具有相應資格 和資質要求的供應商為合格的投標人。 2.1.4.2 投標人的資質要求:見投標人須知前附表。 2.1.4.3 投標人須知前附表規定接受聯合體投標的，除應符合本章第 2.1.4.1、2.1.4.2項 和投標人須知前附表的要求外，還應遵守以下規定： （1） 聯合體各方應按招標文件提供的格式簽訂聯合體協議書，明確主投標人和各方權 利義務； （2） 由同一專業的單位組成的聯合體，按照資質等級較低的單位確定聯合體資質等級； （3） 采購人根據采購項目的特殊要求規定投標人特定條件的，聯合體各方中至少應當 有一方符合采購規定的特定條件。 （4） 聯合體各方不得再以自己名義單獨或參加其他聯合體在同一標段中投標。 2.1.4.4 投標人存在下列情形之一不得參加本項目的投標： 10 （1） 投標人不得直接或間接地與采購人為采購本次招標的成果進行設計、編制規范和 其他文件所委托的咨詢公司或其附屬機構有任何關聯； （2） 參加政府采購活動前三年內有重大違法記錄的； （3） 投標人之間或投標人與招標采購單位之間不得存在串通行為。 2.1.4.4 投標人投標所使用的資格、信譽、榮譽、業績及企業認證必須為本法人或者母公 司所直接擁有。 2.1.4.5 被省級或省級以上政府采購監管部門處分，禁止參加政府采購活動且尚在禁止期 內的供應商不得參加本采購項目的投標。 2.1.5 合格的成果和服務 2.1.5.1 投標人對所提供的成果應當享有合法的知識產權、所有權，沒有侵犯任何第三方 的知識產權、技術秘密等權利，而且不存在任何抵押、留置、查封等產權瑕疵。 2.1.5.2 投標人應明確列出自己擁有的、與其所供成果和服務相關的專利權、商標權等知 識產權或工業產權，并在投標文件中承諾，如果投標人中標，將許可該招標項目的采購人使用 上述列出的知識產權或工業產權。如有未列出與該招標項目相關的知識產權或工業產權，則默 示為許可采購人使用。上述明示和默示的知識產權或工業產權的許可使用費，均包含在投標人 的投標價格中。 2.1.5.3 投標人還應承諾，投標人投標的技術方案或成果等，不侵犯第三方的知識產權或 工業產權。若投標人中標可能會導致侵犯第三方的知識產權或工業產權，那么投標人應聲明主 動放棄中標，或者全部承擔由于侵犯他人知識產權或工業產權引起的全部責任和賠償費用，包 括因侵權而造成采購人的后續使用費及其相關費用。 2.1.5.4 投標人提供的投標成果應當是應當符合招標文件的要求，并且完全符合國家標準、 行業標準或地方標準。 2.1.5.5 投標人應當說明投標成果的來源，如投標的成果某一部分非投標人編制的，則應 當提供其從合法途徑獲得該內容的相關證明。 2.1.6 投標費用 不論投標的結果如何，投標人均應自行承擔所有與投標有關的全部費用，招標采購單位在 任何情況下均無義務和責任承擔這些費用。 11 2.1.7 信息發布 本采購項目需要公開的有關信息，包括招標公告、更正公告、中標結果公示以及延長投標 截止時間等與招標活動有關的通知，招標采購單位均將通過“中國政府采購網”公開發布。投 標人在參與本采購項目招投標活動期間，請及時關注以上媒體上的相關信息，投標人因沒有及 時關注而未能如期獲取相關信息，是投標人的風險，招標采購單位對此不承擔任何責任。 2.1.8 詢問與質疑 2.1.8.1 投標人對招標活動事項有疑問的，可以向招標采購單位提出詢問。詢問可以采取 電話、電子郵件、當面或書面等形式。對投標人的詢問，招標采購單位將依法及時作出答復， 但答復的內容不涉及商業秘密或者依法應當保密的內容。 2.1.8.2 投標人認為招標文件、招標過程或中標結果使自己的合法權益受到損害的，應當 在知道或者應知其權益受到損害之日起七個工作日內以書面形式向招標采購單位提出質疑。 2.1.8.3 質疑書應明確闡述招標文件、招標過程或中標結果中使自己合法權益受到損害的 實質性內容，提供相關事實、依據和證據及其來源或線索，以便于有關單位調查、答復和處理。 2.1.8.4 招標采購單位將在收到投標人的書面質疑后七個工作日內作出答復，并以書面形 式通知提出質疑的投標人和其他有關投標人，但答復的內容不涉及商業秘密或者依法應當保密 的內容。 2.1.8.5 對投標人詢問或質疑的答復將導致招標文件變更或者影響招標活動繼續進行的， 招標采購單位將通知提出詢問或質疑的投標人，并在原招標公告發布媒體上發布變更公告。 2.1.9 公平競爭和誠實信用 2.1.9.1投標人在本招標項目的競爭中應自覺遵循公平競爭和誠實信用原則，不得存在腐敗、 欺詐或其他嚴重違背公平競爭和誠實信用原則、擾亂政府采購正常秩序的行為。“腐敗行為”是 指提供、給予任何有價值的東西來影響采購人員在采購過程或合同實施過程中的行為；“欺詐行 為”是指為了影響采購過程或合同實施過程而提供虛假材料，謊報、隱瞞事實的行為，包括投 標人之間串通投標等。 2.1.9.2 如果有證據表明投標人在本招標項目的競爭中存在腐敗、欺詐或其他嚴重違背公 平競爭和誠實信用原則、擾亂政府采購正常秩序的行為，招標采購單位將拒絕其投標，并將報 告政府采購監管部門查處；中標后發現的，中標人須參照《中華人民共和國消費者權益保護法》 第 55條之規定三倍賠償采購人，且民事賠償并不免除違法投標人的行政與刑事責任。 12 2.1.10 其他 本《投標人須知》的條款如與《投標邀請》、《具體要求》和《評標辦法》就同一內容的表 述不一致的，以《投標邀請》、《具體要求》和《評標辦法》中規定的內容為準。 2.1.11 保密 參與招標投標活動的各方應對招標文件和投標文件中的商業和技術等秘密保密，違者應對 由此造成的后果承擔法律責任。 2.2 招標文件 2.2.1 招標文件的組成 本招標文件包括： （1） 投標邀請（第一章）； （2） 投標人須知（第二章）； （3） 評標方法及標準（第三章）； （4） 擬簽訂的合同文本（第四章）； （5） 投標文件格式（第五章）； （6） 項目采購需求（第六章）； 根據本章第 2.2.2 款對招標文件所作的澄清、修改，構成招標文件的組成部分。 2.2.2 招標文件的澄清和修改 2.2.2.1 任何要求對招標文件進行澄清的投標人，均應在投標人須知前附表規定的時間內 提出。 2.2.2.2 對收到的澄清要求，招標采購單位需要對招標文件進行澄清、答復的；或者在投 標截止前的任何時候，招標采購單位需要對招標文件進行補充或修改的，招標采購單位會通過 書面形式通知各投標人。如果澄清或修改公告發布時間距投標截止時間不足 15 天的，則相應延 長投標截止時間。延長后的具體投標截止時間以最后發布的澄清或修改公告中的規定為準。 2.2.2.3 澄清或修改公告的內容為招標文件的組成部分。當招標文件與澄清或修改內容就 同一內容的表述不一致時，以最后發出的文件內容為準。 2.2.2.4 招標文件的澄清、答復、修改或補充都應由招標采購單位以書面形式發放，除此 以外的其他任何澄清、修改方式及澄清、修改內容均屬無效，不得作為投標的依據，否則，由 此導致的風險由投標人自行承擔，招標采購單位不承擔任何責任。 13 2.2.2.5 招標采購單位召開答疑會的，所有投標人應根據招標文件或者招標采購單位通知 的要求參加答疑會。投標人如不參加，其風險由投標人自行承擔，招標采購單位不承擔任何責 任。 2.3 投標文件 2.3.1 投標文件的組成 投標文件應包括（但不限于）內容如下： 商務部分： ★1）投標函（含法定代表人身份證明或授權委托書）（參照第五章相關格式）； ★2）開標一覽表（參照第五章相關格式）； 3）分項價格表（參照第五章相關格式）； 4）商務條款偏離表（參照第五章相關格式）； ★5）供應商符合投標人資格條件的證明文件 a. 營業執照復印件（或事業單位、社會團體法人證書）（加蓋公章） b. 近一年企業年度財務報表或年度審計報告； c. 開標日前 6個月內任意一個月的繳納稅收的證明材料； d. 開標日前 6個月任意一個月的社會保障資金繳納的證明材料； e. 報名結束后，投標截止時間前任意一天的未被列入“信用中國”網站 （www.creditchina.gov.cn）失信被執行人名單、重大稅收違法案件當事人名單的查 詢結果，投標人須將查詢結果頁面截屏打印，內容須包含投標人名稱（須顯示完整） 及查詢結果等有效信息。該查詢結果僅在本項目采購活動中使用，并不作其他用途， 且會作為采購文件的一部分進行存檔。 f. 報名結束后，投標截止時間前任意一天的未被列入中國政府采購網（www.ccgp.gov.cn） 政府采購嚴重違法失信行為記錄名單的查詢結果，投標人須 將查詢結果頁面截屏打 印，內容須包含投標人名稱（須顯示完整）及查詢結果等有效信息。該查詢結果僅在 本項目采購活動中使用，并不作其他用途，且會作為采購文件的一部分進行存檔。 g. 參加政府采購活動最近三年內在經營活動中沒有違法和不良記錄的聲明函（參照第六 章相關格式）； h.招標要求資質 14 6）符合政府采購政策的證明材料（中小企業聲明函等） 7）投標人須知前附表要求投標人提交的其他資料 8）供應商認為需要提供的其他資料 技術部分： 1） 服務方案（應包含項目的服務響應方案，關鍵設備投入，人員力量投入，應急方案等 內容）； 2） 管理服務理念和目標； 3） 物業服務管理方案； 4） 費用成本測算表 5） 勞動力投入計劃 6） 投標人的各項服務承諾 7） 考評完成方案； 8） 規章制度一覽表 9） 其他招標文件要求的內容； 10） 投標人認為有必要提供的內容。 2.3.2 投標截止時間 投標截止時間見投標人須知前附表。 2.3.3 投標報價 2.3.3.1 投標人應按照第六章投標文件格式完整地填寫投標報價表和開標一覽表，說明其 項目名稱、單價、服務周期等。 2.3.3.2 投標人應在詳細分解本項目需求后，以分項形式進行明細報價 2.3.3.3 除《投標人須知前附表》中說明并允許外，本項目只允許有一個報價，任何有選 擇的報價將不予接受。 2.3.3.4投標人應在招標文件所附的相應的技術服務報價表上注明擬提供的項目服務內容 的投標總價。如果單價與總價有出入，以單價為準。報價包括所需支付的技術服務費用、相關 稅費、使用單位人員培訓以及招標文件中的其他要求等。履行合同所必需的其他項目，如沒有 另外說明價款，所有費用視作已包括在合同總價內。投標總價中不得包含招標文件要求以外的 15 內容，否則，在評標時不予核減。投標總價中也不得缺漏招標文件所要求的內容，否則，評標 時將有效投標中該項內容的最高價計入其投標總價。 2.3.3.5 投標人所報的投標價應是固定不變的，不得以任何理由予以變更。否則投標人以 可選擇的價格提交的投標文件將作為非響應性投標而予以拒絕。 2.3.3.6投標人按規定提交的分項報價僅供評標委員會評標方便，但不限制買方以其它方 式簽訂合同的權力。 2.3.3.7開標一覽表是為了便于招標采購單位開標，開標一覽表內容在開標時將當眾唱出。 開標一覽表的內容應與投標報價表內容一致，不一致時以開標一覽表內容為準。 2.3.4 投標有效期 2.3.4.1 投標有效期見投標人須知前附表。 2.3.4.2在投標有效期內，投標人不得要求撤銷或修改其投標文件。 2.3.4.3 出現特殊情況需要延長投標有效期的，招標采購單位以書面形式通知所有投標人 延長投標有效期。投標人同意延長的，應相應延長其投標保證金的有效期，但不得要求或被允 許修改其投標文件；投標人拒絕延長的，其投標失效，但投標人有權收回其投標保證金。 2.3.5 投標保證金 2.3.5.1 投標保證金金額和形式見投標人須知前附表。 2.3.5.2 投標人不按本章第 2.3.5.1項要求提交投標保證金的，將被視為投標無效。 2.3.5.3 招標采購單位在中標通知發出后五個工作日內退還未中標人的投標保證金，在簽 訂合同后 5個工作日內，向中標人退還投標保證金。 2.3.5.4 有下列情形之一的，投標保證金將不予退還： （1） 投標人在規定的投標有效期內撤銷其投標文件； （2） 中標人在收到中標通知書后，無正當理由拒簽合同。 2.3.5.5 投標人的投標保證金，除本須知第 2.3.5.4條的情況下，可按下列兩種形式之一 予以退還； (1) 招標機構從投標保證金中扣除招標服務費后退還余額； (2) 在中標人向招標機構支付招標服務費后，予以退還。 2.3.6 資格性符合性審查資料 投標人應該按照合格投標人的要求，提供招標文件要求提供的資格性證明文件。 16 2.3.7 投標文件的編制 2.3.7.1 投標文件應按第五章“投標文件格式”進行編寫。 2.3.7.2 投標文件應當對招標文件有關交付時間、投標有效期、質量要求、具體要求等實 質性內容作出響應。 2.3.7.3 投標文件應用不褪色的材料書寫或打印，并由投標人的法定代表人或其委托代理 人按招標文件要求簽字并加蓋單位公章。委托代理人簽字的，投標文件應附法定代表人簽署的 授權委托書。投標文件應盡量避免涂改、行間插字或刪除。如果出現上述情況，改動之處應加 蓋單位公章或由投標人的法定代表人或其授權的代理人簽字確認。 2.3.7.4 紙質投標文件正本、副本份數見投標人須知前附表。正本和副本的封面上應清楚 地標明“正本”或“副本”的字樣。當副本和正本不一致時，以正本為準。 2.3.7.5 電報、電話、電傳、傳真和電子郵件的投標文件概不接受。 2.3.8 語言文字 除專用術語外，與招標投標有關的語言均使用中文。必要時專用術語應附有中文注釋。 2.3.9 計量單位 投標計量單位，招標文件已有明確規定的，使用招標文件規定的計量單位；招標文件沒有 規定的，一律采用中華人民共和國法定計量單位（貨幣單位：人民幣元）。 2.3.10 踏勘現場 2.3.10.1 投標人須知前附表規定組織踏勘現場的，招標采購單位按投標人須知前附表規定 的時間、地點組織投標人踏勘項目現場。 2.3.10.2 投標人踏勘現場發生的費用自理。 2.3.10.3 招標采購單位在踏勘現場中介紹的情況，供投標人在編制投標文件時參考，招標 采購單位不對投標人據此作出的判斷和決策負責。 2.3.11 招標澄清會 2.3.11.1 投標人須知前附表規定召開投標澄清會的，招標采購單位按投標人須知前附表規 定的時間和地點召開招標澄清會，澄清投標人提出的問題。 2.3.11.2 投標人應在投標人須知前附表規定的時間前，以書面形式將提出的問題送達招標 采購單位，以便招標采購單位在會議期間澄清。 2.3.11.3 招標澄清會后，招標采購單位在投標人須知前附表規定的時間內，將對投標人所 17 提問題的澄清，以書面形式通知所有獲取招標文件的投標人。該澄清內容為招標文件的組成部 分。 2.3.12 費用承擔 投標人準備和參加投標活動發生的費用自理。 2.4 投標 2.4.1投標文件的密封標記 2.4.1.1投標文件的正本與副本密封包裝，并在封口處加蓋投標人單位公章。 2.4.1.2 投標文件的封套上應清楚地標明招標編號、項目名稱、包件名稱（如有）、投標人 名稱及在開標前“不準啟封”的字樣。 2.4.1.3 未按本章第 2.4.1.1 項或第 2.4.1.2 項要求密封和加寫標記的投標文件，將被視 為無效標。 2.4.1.4 為方便開標唱標，投標人應多備一份開標一覽表、招標服務費承諾書，其與投標 保證金交納憑證一并單獨密封提交，并在信封上標明“開標一覽表”字樣。 2.4.2 投標文件的遞交 2.4.2.1 投標人應在本章第 2.3.2項規定的投標截止時間前遞交投標文件。 2.4.2.2 投標人遞交投標文件的地點和方式：見投標人須知前附表。 2.4.2.3 投標人所遞交的投標文件不予退還。 2.4.2.5 投標人應根據招標文件規定的要求、地點和時間當面遞交投標文件，逾期送達的 或者未送達指定地點的投標文件為無效投標文件，招標采購單位將拒絕接收。 2.4.3 投標文件的修改與撤回 2.4.3.1 在本章第 2.3.2 項規定的投標截止時間前，投標人可以修改或撤回已遞交的投標 文件，但應以書面形式通知招標采購單位。 2.4.3.2 修改的內容為投標文件的組成部分。修改的投標文件應按照本章關于投標文件同 樣規定進行編制、密封、標記和遞交，并標明“修改”字樣。 2.5 開標 2.5.1 開標時間、地點和方式 2.5.1.1 招標采購單位將在投標人須知前附表規定的時間和地點組織公開開標。投標人應委派 其代表參加。 18 2.5.1.2 開標時，由投標人代表按投標順序當眾宣讀正本“開標一覽表”內容，未宣讀的投標 價格、價格折扣和招標文件允許提供的備選投標方案等實質內容，評標時不予承認。 2.5.1.3招標采購單位將做開標記錄，參加開標的投標人代表應在開標記錄上簽字確認。 2.5.1.4開標一覽表內容與報價明細表內容不一致的，以開標一覽表內容為準。 2.6 評標 2.6.1 評標委員會 2.6.1.1 評標由招標采購單位依法組建的評標委員會負責。評標委員會由采購人代表，以 及有關技術、經濟等方面的專家組成。評標委員會成員人數以及技術、經濟等方面專家的確定 方式見投標人須知前附表。 2.6.1.2評標委員會負責對投標文件進行評審和比較，并向招標采購單位推薦中標候選人。 2.6.2投標文件的初審 2.6.2.1 開標后，采購人和招標代理機構將對投標人資格進行進行初步審查，檢查投標人 資格是否符合要求。 確定每個包件符合資格的投標人不少于 3家的，將組織評標委員會進行評標。 資格審查表如下： 序 號 資格條件 招標要求 是否 滿足 1 資 格 條 件 法定基本 條件 （1）符合《中華人民共和國政府采購法》第二十二條規定的條 件： a. 營業執照復印件（或事業單位、社會團體法人證書）（加蓋 公章） b. 近一年企業年度財務報表或年度審計報告； c. 開標日前 6個月內任意一個月的繳納稅收的證明材料； d. 開標日前 6 個月任意一個月的社會保障資金繳納的證明材 料； e. 報名結束后，投標截止時間前任意一天的未被列入“信用中 國”網站（www.creditchina.gov.cn）失信被執行人名單、重 大稅收違法案件當事人名單的查詢結果，投標人須將查詢結果 頁面截屏打印，內容須包含投標人名稱（須顯示完整）及查詢 19 結果等有效信息。該查詢結果僅在本項目采購活動中使用，并 不作其他用途，且會作為采購文件的一部分進行存檔。 f. 報名結束后，投標截止時間前任意一天的未被列入中國政府 采購網（www.ccgp.gov.cn）政府采購嚴重違法失信行為記錄名 單的查詢結果，投標人須 將查詢結果頁面截屏打印，內容須包 含投標人名稱（須顯示完整）及查詢結果等有效信息。該查詢 結果僅在本項目采購活動中使用，并不作其他用途，且會作為 采購文件的一部分進行存檔。 g. 參加政府采購活動最近三年內在經營活動中沒有違法和不 良記錄的聲明函（參照第六章相關格式）； h. 具備保安服務許可證或自行招用保安員單位備案證明； 2 聯合投標 本次招標不接受聯合投標。 3 投標文件 投標文件是否在截止時間前送達 2.6.2.2 在詳細評標之前，評標委員會對通過資格性檢查的投標人的投標文件進行符合性 審查，是否實質性響應了招標文件的要求。實質性響應是指投標文件與招標文件要求的條款、 條件等的相符性，投標文件內容是否完整、編排是否有序、有無計算上的錯誤、文件簽署是否 規范，是否沒有招標文件所規定的無效投標情形。評標委員會只根據投標文件本身的內容來判 定投標文件的響應性，而不尋求外部的證據。 有下列情形之一的，應在符合性審查時按照無效投標處理： (1) 投標人的投標函未提供或不符合招標文件要求的； (2) 投標文件未按照招標文件要求加蓋公章或無法定代表人簽字或法定代表授權的代理 人簽字或蓋章的； (3) 授權代表無法定代表人出具的授權委托書； (4) 投標有效期不滿足招標文件要求的； (5) 遞交兩份或多份內容不同的投標文件，或在一份投標文件中對同一招標貨物報有兩個 或多個報價，且未聲明哪一個為最終報價的（按招標文件規定提交備選投標方案的除外）； 20 (6) 附加條件的報價（除投標須知前附表中有規定外）； (7) 投標人虛假投標，提供的投標文件與事實不符。或在澄清過程中虛假澄清，提供的澄 清文件與事實不符； (8)開標后，投標提出降價或進行抬價或利用澄清機會實質性變更投標價的； (9)投標文件符合招標文件中規定廢標的其它商務條款； (10)投標文件不滿足招標文件技術規格中加注星號（“★”）的主要參數要求或加注星號 （“★”）的主要參數的； (11)投標文件技術規格中一般參數超出允許偏離的最大范圍或最高項數的（具體見評分標 準）； (12)投標文件符合招標文件中規定廢標的其它技術條款； (13)投標人對合同條款中的重要條款提出偏離或保留的； (14)不按招標文件要求編制投標文件的； (15)有違法違規情形的。 2.6.2.3 沒有實質性響應招標文件要求的投標文件不參加進一步的評審，投標人不得通過 修正或撤銷不符合要求的偏離或保留從而使其投標成為實質上響應的投標。 2.6.2.4 對于投標文件中不構成實質性偏差的小的不正規、不一致或不規范，招標采購單 位可以接受，但這種接受不能影響評標時投標人之間的相對排序。 2.6.3 投標文件錯誤的修正 投標文件中如果有下列計算上或表達上的錯誤或矛盾，將按以下原則或方法進行修正；其 他錯誤或矛盾，將按不利于出錯投標人的原則進行修正。修正后的結果對投標人具有約束作用， 投標人應接受并確認這種修正，否則，其投標將被作為無效投標處理： （1）開標一覽表內容與報價明細表及投標文件其它部分內容不一致的，以開標一覽表內 容為準； （2）投標文件的大寫金額和小寫金額不一致的，以大寫金額為準； （3）總價與單價和數量的乘積不一致的，以單價計算結果為準，并修正總價； （4）對投標文件中不同文字文本的解釋發生異議的，以中文文本為準。 2.6.4 投標文件的澄清 2.6.4.1 為有助于對投標文件審查、評價和比較，評標委員會可分別要求投標人對其投標 21 文件中含義不明確、同類問題表述不一致等有關問題進行澄清。投標人應按照招標采購單位通 知的時間和地點委派授權代表向評標委員會作出說明或答復。 2.6.4.2 投標人對澄清問題的說明或答復，必要時還應以書面形式提交給招標采購單位， 并應由投標人授權代表簽字和加蓋投標人公章。 2.6.4.3 投標人的澄清文件是其投標文件的組成部分。 2.6.4.4 投標人的澄清不得改變其投標文件的實質性內容。 2.6.5投標文件的評價與比較 2.6.5.1 評標委員會只對被確定為實質上響應招標文件要求的投標文件進行評價和比較。 2.6.5.2 評標委員會根據《評標辦法》中規定的方法進行評標，并向招標采購單位提交書 面評標報告和推薦中標候選人。 2.6.6 評標的有關要求 2.6.6.1 評標委員會應當公平、公正、客觀，不帶任何傾向性和啟發性，評標委員會及有 關工作人員不得私下與投標人接觸。 2.6.6.3 評標過程嚴格保密。凡是屬于審查、澄清、評價和比較有關的資料以及授標建議 等，所有知情人均不得向投標人或其他無關的人員透露。 2.6.6.3 任何單位和個人都不得干擾、影響評標活動的正常進行。投標人在評標過程中所 進行的試圖影響評標結果的一切不符合法律或招標規定的活動，都可能導致其投標被拒絕。 2.6.6.4招標采購單位和評標委員會均無義務向投標人進行任何有關評標的解釋。 2.7 定標 2.7.1確認中標人 除了《投標人須知》第 2.7.4 條規定的招標失敗情況之外，采購人將根據評標委員會推薦 的中標候選人及排序情況，依法確認本采購項目的中標人。 2.7.2 中標公告及中標和未中標通知 2.7.2.1 采購人確認中標人后，招標采購單位將向中標人發放中標通知書，并通過“中國 政府采購網”對中標結果進行公告。 2.7.2.2 除了因發生有效的質疑或投訴導致中標結果改變以外，《中標通知書》對招標采購 單位和投標人均具有法律約束力。 2.7.2.3中標公告同時也是對其他未中標投標人的未中標通知。未中標的投標人即可按《投 22 標人須知》第 2.3.5條的規定退還其投標保證金。 2.7.3投標文件的處理 2.7.3.1所有在開標會上啟封并唱出的投標文件都將作為檔案保存,不論中標與否，招標采 購單位均不退回投標文件。 2.7.4招標失敗 在投標截止時間結束后，參加投標的投標人不足三家的；或者在評標時，符合專業條件的 投標人或對招標文件作出實質響應的投標人不足三家，評標委員會認為缺乏競爭性、確定為招 標失敗的，招標采購單位將通過“中國政府采購網”發布招標失敗公告。 2.8授予合同 2.8.1 合同授予 除了中標人無法履行合同義務之外，招標采購單位將把合同授予根據《投標人須知》第2.7.1 條規定所確定的中標人。 2.8.2 簽訂合同 2.8.2.1 中標人與采購人應當在《中標通知書》發出之日起 30日內簽訂政府采購合同。 2.8.2.2 中標人應根據合同條款的規定，按照招標文件中提供的履約保證金格式向采購人 提交履約保證金。 2.8.2.3 如果中標人沒有按照上述規定簽訂合同或提交履約保證金，招標采購單位將取消 原中標決定。在此情況下，招標采購單位可將該標授予下一個中標候選人或者重新招標。 2.9招標服務費 中標人須向招標公司按如下標準和規定交納中標服務費： （1）以招標預算金額作為收費的計算基數。 （2）中標服務費金額按照投標須知前附表所規定計算和收取。 （3）招標服務費的交納方式：中標人在收取中標通知書時以支票、銀行轉帳、電匯等方式向采 購代理公司交納招標服務費。 23 第三章 評標辦法 根據《中華人民共和國政府采購法》（主席令第 68 號）、《中華人民共和國政府采購法實施 條例》（國務院令第 658 號）、《政府采購貨物和服務招標投標管理辦法》（財政部令第 87 號）、 等有關規定，并結合本項目招標文件及補充文件中的有關條款和內容予以確定本辦法，作為招 標采購單位確定中標人的依據。 評標方式： 本次評標采用綜合評分法，對價格、技術、商務分別評審，每個包件分別評審，綜合平均 得分最高者為第一名，依次類推確定得分排名順序。如出現二家投標人綜合得分相同，則確定 投標綜合報價較低者排名順序優先。評標委員會推薦綜合評分排名第一的投標人作為該包件的 中標候選人報采購人，由采購人根據評標委員會意見，確定其為該包件的中標人。若綜合評分 排名第一的的投標人放棄中標或由于不能按要求提供履約保函，不能按招標文件規定簽訂合同 等原因取消中標資格，則按得分排名順序確定綜合評分排名第二名的投標人為該包件中標人或 重新招標。 如投標人同時參加兩個包件的投標，則至多成為一個包件的中標人，如投標單位在綜合評 審中已排名包件 1第一，則在對包件 2進行綜合評分時將剔除該單位。 1.評審因素見下表（100分） 序號 評分項目 分值 評分要點及說明 一 投標報價 （10分） 10分 投標人報價得分=（滿足招標文件要求的最低報價÷投標報 價）×10。 （投標單位是小、微企業，投標價給予 6%的折扣參予評審）。 二 企業綜合實力 （0-20分） 9分 近三年（2017年至今）類似項目管理業績（0-9分） 提供近三年（2017年至今）以來承接過的類似項目管理業 績（提供合同復印件），每提供一份案例得 3分，本項最高 累計不超過 9分。 6分 用戶滿意度評價（0-6分） 提供近 3年類似項目的用戶滿意度評價反饋表（加蓋服務單 位公章），每提供一個評價反饋表（需為好評）得 2分，最 多不超過 6分。 5分 企業實力（0-5分） 評判標準：根據企業的業內知名度、認可度，企業所獲獎項、 資質水平等方面由評標專家綜合評審。 24 三 技術方案 （0-70分） 20分 整體服務方案策劃、具體實施方案、日常服務措施與達標承 諾（0-20分） 評判標準：服務方案針對性、設想是否全面、定位是否明確、 可行。有明確的，更方便業主的服務內容，提出合理的優化 方法,根據采購方的服務需求，有針對性明確的改進方案等。 5分 項目難點分析及解決方案（0-5分） 評判標準：對項目的總體情況的了解，對項目目前具體難點 及存在問題的提煉及分析，是否能提供相應的、完善的、具 有針對性的解決方案等。 10分 規章制度與應急預案（0-10分） 評判標準：是否建立符合性、適用性、實際操作性強的各類 規章制度、工作流程、應急預案，檢查驗收是否有據可依， 不提供制度與預案的不得分。 10分 考核考評完成方案（0-10分） 評判標準：對考核考評要求的理解是否正確，是否有完善的 方案達成考核考評要求。 5分 項目經理（0-5分） 評判標準：根據項目經理文化水平、專業職稱、工作經驗、 工作業績、管理能力等方面，及是否符合招標要求進行評分。 10分 人員配置和管理（0-10分） 評判標準：項目管理和專業人員配置是否齊全、科學，服務 崗位人員設置是否合理、人員來源及人員管理機制、留用人 員安置等問題是否能妥善解決，專業人員是否持證上崗，人 員考核是否有標準、有措施、獎罰淘汰機制是否完善、信息 化管理等方面。 5分 能源管理（0-5分） 評判標準：能源消耗的現狀分析和能源管理及節能管理思 路、方案是否可行，目標是否明確、措施是否得力。 5分 內部管理與控制方案（0-5分） 評判標準：針對項目的包括工程、保潔、保安巡檢、設備設 施計劃性維護、接報修等等方面是否具備信息化管控，是否 有包括像 OA、sap等系統應用于管控，是否具有可實施性， 是否能及時更新在管物業項目的實時信息等方面。 2.符合性審查相關要求詳見投標人須知。 3.核價原則詳見投標人須知。 4.價格扣除原則： 25 1.對小型或微型企業以及監獄企業，在評審時按投標人須知的規定對其投標價格給予扣除。供 應商需按照投標文件格式要求提供《中小企業聲明函》，監獄企業須在投標文件中提供相關證 明文件，否則在評審時將不給予價格扣除。 小型或微型企業應當符合以下條件：符合小型或微型企業劃型標準，提供本企業制造貨物或者 提供其他小型或微型企業制造的貨物； 5. 綜合評審 評標委員會按照評分標準分別對兩個包件的各投標人投標文件進行分析評定后，各自進行 獨立打分，匯總投標人的最終得分，取各評委打分的算術平均值，得分分值取小數點后兩位， 每個包件平均得分最高的投標人作為該項目的推薦中標人。 26 第四章 擬簽訂的合同文本 合同編號： 合同項目名稱： 合同雙方： 甲方（委托人）： 地址： 郵政編碼： 電話： 傳真： 聯系人： 乙方（受托人）： 地址： 郵政編碼： 電話： 傳真： 聯系人： 開戶銀行： 帳號： 根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國政府采購法》、《物業管 理條例》、《公共機構節能條例》等法律法規的規定以及 （采購項目名稱） 項目招標投標結果，甲乙雙方遵循平等、自愿、公平、誠實信用的原則，就 （物業名稱）物業管理服務事宜經雙方協商一致，訂立本合同。 27 一、合同主要要素： 1、乙方根據本合同的規定向甲方提供： 2、合同金額：本合同金額為人民幣 （大寫 元整），除按合同文件規定的暫 列金額部分按實際發生情況進行結算外，與達到本合同文件規定要求與標準完成本 物業服務項目有關的所有費用應包含在合同金額中，委托人不再另行支付任何費用。 3、服務期限： 4、服務地點： 5、付款方式： 6、履約保證金： 7、其它： 二、合同文件的組成和解釋順序如下： 1、本合同執行中雙方共同簽署的補充與修正文件及雙方確認的明確雙方權利、 義務的會談紀要； 2.本合同書 3.本項目中標或成交通知書 3.乙方的本項目投標文件或響應文件 4.本項目招標文件或采購文件中的合同條款 5.本項目招標文件或采購文件中的采購需求 6.其他合同文件（需列明） 上述文件互相補充和解釋，如有不明確或不一致之處，按照上述文件次序在先 者為準。同一層次合同文件有矛盾的，以時間較后的為準。 三、合同條款： 第一條 一般規定 （一）遵守法律 28 1、甲乙雙方在履行合同期間需遵守國家和本市有關法律法規和行業規范標準要 求，對法律法規文件規定的物業管理服務單位需要獲得的許可證、執照、證件、批 件等，乙方需依法取得，并且在合同期間保證前述許可、證照的有效性，及相應的 資質等級不降低。 2、乙方應按時向所雇用人員發放工資，并按照規定辦理有關保險，依法繳納相 應稅費。 （二）保密責任 甲乙雙方在訂立和履行合同過程中負有保密責任，雙方簽訂的保密協議作為合 同附件。 （三）廉政責任 甲乙雙方在物業項目招投標和履約過程中應嚴格遵守相關廉政建設法律法規和 工作紀律要求，嚴格履行合同義務。雙方簽訂的廉政協議作為合同附件。 第二條 物業管理服務范圍 乙方所接受的物業管理服務范圍是物業建筑產權標注區域，及其配套設施設備 等資產在內的管理服務，不涉及資產的所有權。具體詳見合同附件。 物業竣工圖紙及物業構成明細應作為合同附件，物業構成明細以甲乙雙方實際 驗收交接清單為準。 第三條 物業管理服務的內容和要求 具體服務內容和要求詳見項目招標文件和乙方的投標文件。 除上述約定的物業管理服務內容外，甲方因機關正常運營需要，需委托乙方提 供其它服務（合同文件服務范圍以外的服務，如通訊、理發、送水、洗衣、自行車 免費租賃、物品搬移等服務，以及甲乙雙方協商約定的突擊性、臨時性服務等）的， 視為延伸服務，延伸服務的內容、標準和服務費用由雙方另行約定。 第四條 專項服務分包 29 1、乙方對專業性強，技術要求高的管理服務項目，可進行專業分包，但不得將 物業管理服務合同約定的全部事項一并委托給他人。除乙方投標文件中已說明的委 托專項服務事項外，乙方一律不得進行對外專業分包。 2、乙方所選定的專業分包單位，必須具有相應的專業資質。乙方所簽訂的分包 合同的服務標準不得低于本合同的服務標準，并對專業服務企業的服務行為承擔連 帶責任。專業分包單位不得將專業分包項目再次轉包。 3、分包合同不能免除乙方在本合同中應承擔的任何義務和責任。乙方應對分包 服務項目進行相應監督管理，保證合同的履行。 第五條 管理服務的質量標準 乙方應在本合同履行期限內，對本物業的管理服務達到甲方在招標書中提出的、 乙方在投標書中承諾的以及在管理服務方案中具體表明的質量標準。詳見招標文件 和乙方的投標文件。 第六條 合同期限 1、本項目實行一次招標三年沿用，分三個年度分別簽訂合同。本項目服務期限 為 3年，自＿＿年＿月＿日起至＿＿年＿ 月＿ 日止。其中本合同服務期限為 1 年，自＿＿年＿月＿日起至＿＿年＿ 月＿ 日止。 2、本合同到期前一個月，甲方對乙方的履約情況進行考核。考核通過的，在合 同服務內容不變的條件下，甲方與乙方就下一年度服務價格進行協商，協商一致后 雙方續簽下一年度合同。在服務內容、要求不變的情況下，第二和第三年度合同總 價原則上不得高于招標時所確定的第一年度合同價格。如乙方年度考核未通過，或 者第二和第三年度因服務內容、人工成本變化等原因導致合同價格變動較大、價格 變動幅度超過招標時所確定的第一年度合同總金額 10%的，則本合同到期后，雙方 不再續簽下一年度合同。此種情況下甲乙雙方均不承擔任何違約責任。 第七條 合同價款 1、本合同價款按招標文件內容、范圍，第一年合計：大寫人民幣 元（￥--- 30 元）。 2、除根據合同約定在物業管理服務過程中需進行增減款項外，合同價款不作調 整。 第八條 支付方式 （一）支付時間 雙方約定物業管理服務費按季支付，每季支付 元。甲方在對上一季考核 合格后，支付下季費用，考核日期為 。支付期限由甲乙雙方商定。 （二）付款程序 在乙方完成物業管理服務各項工作，經甲方考核符合要求并確認無誤后，由甲 方組織向乙方支付。所有支付由甲方收到發票后，向乙方支付。如乙方的物業管理 服務工作未達到所承諾的服務標準和要求，必須經整改達標后，方可支付當期的物 業管理服務費用。如經兩次整改仍不合格，甲方有權終止物業管理服務合同并不再 支付任何費用。 第九條 甲方的權利義務 1、審定乙方編制的物業管理服務方案、年度管理服務計劃、年度維修計劃和有 關費用預算等，監督乙方管理服務工作的實施。甲方有權按照合同約定和法律規定 的標準規范，對乙方實施的物業管理服務提出修改和變更建議。 2、負責協調、處理、解決本合同生效前發生的遺留問題，便于乙方開展工作。 3、制定、審議、修改物業管理區域共用部位和共用設施設備使用、公共秩序和 環境衛生維護等方面的規章制度。審核涉及本物業公共部位固定資產配置、綠化和 設備改造等事項，并根據批準的方案委托乙方實施。 4、對物業管理服務質量進行監督檢查和考核，對不符合質量標準的管理服務要 求乙方整改落實。 5、為乙方的管理服務提供合同文件規定的工作條件，包括辦公用房、設備工具 庫房（包含合同文件規定應由甲方提供的相關工具、物料）、員工更衣及休息場所 等，以及甲方掌握的物業管理服務所必需的圖、檔、卡、冊等資料。 31 6、對乙方的節能工作進行指導，下達有關物業年度節能指標，督促乙方加大節 能管理力度，提高用能設施設備的能源利用效率。 7、根據有關部門的要求，指導、協調乙方妥善處理與物業管理服務相關的控煙、 愛國衛生等工作。 8、定期召開協調會議，與乙方溝通協調物業管理服務相關事宜，組織實施第三 方物業管理服務滿意度測評，配合乙方提升本物業的服務質量。 9、加強對機關工作人員的安全教育，并遵守有關安全規定。 10、如甲方因特殊原因要求增加或減少物業管理服務內容，乙方必須相應調整 服務費用。 第十條 乙方的權利義務 1、在承接物業時，對物業工程技術檔案資料、共用部位、設施設備等進行查驗, 并做好書面確認工作；對所有圖、檔、卡、冊等資料應做好管理和建檔工作。 2、在本物業管理服務區域設立專門機構負責物業的日常管理工作，并按要求委 派符合崗位資格要求的人員履行本合同。 3、根據法律法規的規定及本物業的實際情況開展物業管理服務，編制物業管理 服務方案、年度管理服務計劃、年度維修養護計劃和合同文件規定應由甲方承擔的 相關費用預算，報送甲方審定。 4、保證從事本物業管理服務項目的人員具備相應的職業資格和應有的素質，做 好從業人員有關政治素養方面的審核。如需調整主要管理人員及技術骨干應事先通 報甲方，對甲方提出認為不適合的在崗人員，乙方應在接到甲方變更在崗人員要求 后及時作出調整。 5、非經甲方書面許可，不得改變物業管理區域內共用部位、共用設施設備的用 途；不得占用、挖掘物業管理區域內道路和場地；確因工作需要，乙方應事前以書 面形式向甲方提出申請并經同意后，方可實施，施工不得影響機關工作秩序。 6、對有違反或影響本合同執行，包括影響機關正常辦公秩序的行為，乙方應及 時整改。 32 7、協助甲方做好物業管理區域內各項節能管理工作，對物業管理服務人員進行 節能管理專業培訓，加大節能管理力度，完成甲方下達的物業公共部位年度節能指 標。 8、乙方應協助甲方做好本物業管理區域的安全生產和事故防范工作，對從事本 物業的從業人員應進行安全操作培訓；遵守有關環境保護和職業健康管理職責要求。 根據甲方要求，采取詳細的事故防范措施，制定應急預案，并組織演練，避免發生 安全事故。發生安全事故時，乙方在采取應急措施的同時，及時向甲方報告，保護 好現場、協助做好處置工作。 9、按要求組織成立服務質量監督檢查部門，定期對物業管理服務質量進行內部 監督檢查，及時向甲方通報本物業管理服務區域有關物業管理服務的重大事項，穩 步提升物業管理服務質量。 10、自費投保物業公眾責任險。 11、 乙方應在年底前向甲方提交物業管理服務年度總結報告；合同期限屆滿前， 乙方應向甲方提交物業管理服務總結報告；合同期限屆滿且不再續簽新合同時，乙 方應向甲方移交房屋、物料、設備、工具、檔案和圖紙資料，并填寫移交清單，由 雙方簽收；全部手續完成后簽署物業移交確認書。 第十一條 履約保證金 1、在簽署本合同之前，乙方應向甲方提交一筆金額為合同價 %的履約保證 金。履約保證金的有效期到本合同內容全部驗收完畢時止。履約保證金到期后 7天 內，甲方退還給乙方。 2、履約保證金可以采用甲方認可的銀行出具的履約保函形式，保函格式必須 為甲方所接受；如乙方愿意，也可以采用支票作為履約保證金。乙方提交履約保證 金所需的有關費用均由其自行負擔。 3、如乙方未能履行本合同規定的任何義務，則甲方有權從履約保證金中得到補 償。 第十二條 物業管理用房 33 甲方根據相關要求向乙方提供的物業管理用房建筑面積為 平方米，位 于 。 物業管理用房屬業主所有，供乙方在本合同期 限內使用，但不得改變其用途。 第十三條 違約責任 1、乙方按合同約定的質量標準履行物業管理服務職責而甲方逾期支付物業管理 服務費用的，每逾期一天按未付物業費用金額的 %向乙方支付違約金。 2、乙方未按合同約定的質量標準履行管理服務職責，但未給甲方造成損失的， 甲方可要求乙方整改，乙方在雙方協定期限內達到甲方或第三方評估機構認定的管 理服務質量標準后，甲方應支付相應的管理服務費用；乙方延遲履行超過 30日的， 甲方有權解除本合同。 3、乙方未按合同約定的質量標準履行管理服務職責，給甲方造成損失的，甲方 可要求乙方按實賠償；因乙方管理服務質量問題導致甲方無法實現合同目的的，甲 方有權解除合同。 4、因乙方原因導致重大火災、失竊等事件或其他違反法律、法規和規章規定的 行為的，甲方有權解除合同，并要求乙方賠償相關損失。 5、乙方對投標時及合同中承諾的主要管理人員安排情況自行變動而未經招標人 同意的，將按照違約處理，情況嚴重的，甲方有權解除合同。 第十四條 爭議解決方式 雙方發生爭議的，盡可能通過協商解決；協商不成的，可向有關部門申請調解， 或者（請在選擇項中打“√”） □提請上海市仲裁委員會仲裁。 □向甲方所在地法院提起訴訟。 第十五條 合同生效 1、本合同簽訂后經雙方簽字、蓋章后生效。本合同一式三份，甲乙雙方各執一 份。一份送上海市財政局備案。 34 2、本合同雙方的地址、傳真等聯系方式為文書、信息的送達地址，變更須書面 通知對方。 甲 方： 乙 方： 住 所： 住 所： 法定代表人： 法定代表人： 委托代理人： 委托代理人： 電 話： 電 話： 開戶銀行： 開戶銀行： 賬 號： 賬 號： 郵政編碼： 郵政編碼： 簽訂時間： 年 月 日 簽訂時間： 年 月 日 35 第五章 投標文件格式 商務部分 36 一、投標函（格式） 致: （招標采購人或采購代理機構） 根據貴方為 （招標編號） ，（項目名稱） 、（包號包名）招標采購貨物和服務項 目的招標邀請，簽字代表_____________（姓名、職務、身份證號）經正式授權并代表投標人 _____________（投標人名稱、地址）提交下述文件正本一份、副本 份、電子版______份： 在此，簽字代表宣布作出承諾如下： （1）具備政府采購相關法律法規規定的參加政府采購活動的供應商應當具備的條件： 1） 具有獨立承擔民事責任的能力； 2） 具有良好的商業信譽和健全的財務會計制度 3） 具有履行合同所必需的設備和專業技術能力； 4） 有依法繳納稅收和社會保障資金的良好記錄； 5） 參加此項采購活動前 3年內，在經營活動中沒有重大違法記錄。 6） 具備本項目招標文件中規定的其他資格條件。 （2）所附投標價格表中規定的應提供服務投標報價為_________元（人民幣，大寫），即 ________________元（數字）。 （3） 投標人將按招標文件的規定履行合同責任和義務。 （4） 投標人已詳細閱讀全部招標文件，包括修改文件（如有的話）以及全部參考資料和有 關附件。我們完全理解并同意放棄對這方面有不明及誤解的權利。投標文件均屬實，若有不 實之處，同意被視為無效標。 （5） 本投標自開標日起有效期為 90 個日歷天，如果投標人的投標被接受（直至合同生效 時止）本投標始終有效。 （6） 投標人同意提供按照招標采購單位可能要求的與其投標有關的一切數據或資料，完全 理解招標采購單位不一定要接受報價最低的投標或其他可能收到的任何投標，并可不作任何 解釋。 （7） 本投標貨物和服務均采用自有技術，與第三方的專利或知識產權無任何糾紛，若有礙 買方，投標人愿承擔所有責任。 （8） 我方承諾，與招標采購單位聘請的為此項目提供咨詢服務的公司、設計機構及任何附 屬機構均無關聯，我方不是招標采購單位的附屬機構。 （9） 與本投標有關的一切正式往來通訊請寄： 附件 1：法定代表人身份證明復印件（適用于法定代表人參加投標） 37 附件 2：法定代表人授權委托書（適用于授權代表參加投標） 地址： 郵編： 電話： 傳真： 電子郵件： 投標人名稱： 投標人代表簽字： 公章： 日期： （注：本附件是組成投標文件的一部分） 38 附件 1： 法定代表人身份證明復印件（適用于法定代表人參加投標） 39 附件 2： 法定代表人授權委托書（適用于授權代表參加投標） 委托單位： 地 址： 法定代表人： 受托人姓名： 性別： 出生日期： 年 月 日 所在單位： 職務： 身 份 證： 茲授權 （投標人代表姓名、職務）為本公司的投標人代表，就 （項 目名稱）投標及相關事務代表本公司處理與之有關的一切事務。 委托期限： 代理人無轉委托權。 本授權書于 2020年 月 日簽字生效，特此聲明。 授權代表身份證明復印件 委托單位 （公章） 法定代表人（簽章） 授權代表（簽章） 年 月 日 說明：授權用投標專用章的，與公章具有相同法律效力 40 二、開標一覽表（格式） 招標項目名稱： 招標編號： 包件 1： 2021年滬太路 6600號及同濟支路 98號物業管理服務 序號 名 稱 投標總價 （人民幣元） 服務周期 1 2 3 總計： 大寫： 小寫： 注：除投標文件中應有此表外，本表應裝入一個單獨密封的信封內，并在信封上注明“開標 一覽表”字樣，供唱標時用。 投標人蓋章： 投標人代表簽字 日期： 年 月 日 說明：授權用投標專用章的，與公章具有相同法律效力 41 招標項目名稱： 招標編號： 包件 1：2021年寶楊路 1369號及友誼支路 87號物業管理服務 序號 名 稱 投標總價 （人民幣元） 服務周期 1 2 3 總計： 大寫： 小寫： 注：除投標文件中應有此表外，本表應裝入一個單獨密封的信封內，并在信封上注明“開標 一覽表”字樣，供唱標時用。 投標人蓋章： 投標人代表簽字 日期： 年 月 日 說明：授權用投標專用章的，與公章具有相同法律效力 42 三、分項價格表 招標項目名稱： 招標編號： 包件 1：2021年滬太路 6600號及同濟支路 98號物業管理服務 序號 分項名稱 具體內容 單價（元） 說明 1 2 3 4 ?? 總計 ￥： 大寫： 投標人蓋章： 投標人代表簽字 日期： 年 月 日 備注：1.所有價格以人民幣表示； 2.如果單價和總價不符時，以單價為準；3.價格應按投 標人須知的要求報價；4.如果不提供詳細分項報價將視為沒有實質性響應招標文件 43 招標項目名稱： 招標編號： 包件 2：2021年寶楊路 1369號及友誼支路 87號物業管理服務 序號 分項名稱 具體內容 單價（元） 說明 1 2 3 4 ?? 總計 ￥： 大寫： 投標人蓋章： 投標人代表簽字 日期： 年 月 日 備注：1.所有價格以人民幣表示； 2.如果單價和總價不符時，以單價為準；3.價格應按投 標人須知的要求報價；4.如果不提供詳細分項報價將視為沒有實質性響應招標文件 44 四、商務條款偏離表 招標項目名稱： 招標編號： （包件號）： 招標文件條款號 內容 投標文件條款號 偏離內容 說明 說明：如有偏離，則必須注明“偏離”；未注明偏離的，視為完全響應。 委托單位 （公章） 法定代表人（簽章） 授權代表（簽章） 年 月 日 45 五、投標人具備投標資格的證明文件。 1. 營業執照（或事業單位、社會團體法人證書）（復印件加蓋公章）； 2. 近一年企業年度財務報表或年度審計報告； 3. 開標日前 6個月內任意一個月的繳納稅收的證明材料； 4. 開標日前 6個月任意一個月的社會保障資金繳納的證明材料； 5. 未被列入“信用中國”網站(www.creditchina.gov.cn)失信被執行人名單、重大稅收違 法案件當事人名單的證明材料； 6. 未被列入中國政府采購網(www.ccgp.gov.cn)政府采購嚴重違法失信行為記錄名單的供 應商的證明材料； 7. 參加政府采購活動最近三年內在經營活動中沒有違法和不良記錄的聲明函。 參加政府采購活動最近三年內在經營活動中沒有違法和不良記錄的 聲明函 致：（招標采購單位） （投標人全稱） 參加的（項目名稱） （招標編號） 招標。在此鄭重聲明： 我公司在參加政府采購活動近三年（2017年至今）內，在經營活動中未因自身的任何違約、違法、 不良記錄及違反商業道德的行為而導致合同解除或招致法律訴訟。 投標人名稱（蓋公章）： 法定代表人或授權代表（簽名或蓋章）： 日期： 46 六、提供符合政府采購政策的證明材料 中小企業聲明函 本公司鄭重聲明，根據《政府采購促進中小企業發展暫行辦法》（財庫[2011]181號）的規定， 本公司為__________（請填寫：中型、小型、微型）企業。即，本公司同時滿足以下條件： 1. 根據《工業和信息化部、國家統計局、國家發展和改革委員會、財政部關于印發中小企 業劃型標準規定的通知》（工信部聯企業[2011]300 號）規定的劃分標準，本公司為 ________（請填寫：中型、小型、微型）企業。 2. 本公司參加_________單位的___________項目采購活動提供本企業制造的貨物，由本企 業承擔工程、提供服務，或者提供其他_________（請填寫：中型、小型、微型）企業 制造的貨物。本條所稱貨物不包括使用大型企業注冊商標的貨物。 本公司對上述聲明的真實性負責。如有虛假，將依法承擔相應責任。 企業名稱（蓋章）： 日 期： 47 “節能產品”“環境標志產品”、信息安全認證產品等 政府采購法律法規規定的其他證明材料文件 說明： 1.供應商提供的產品屬于《節能產品政府采購清單》內產品，應同時提供有效期內的節能產品證 書及最新一期的節能產品政府采購清單首頁及產品所在頁的復印件（加蓋供應商公章） 2. 供應商提供的產品屬于《環境標志產品政府采購清單》內產品，應同時提供有效期內的環境 標志產品證書及最新一期的環境標志產品政府采購清單首頁及產品所在頁的復印件（加蓋供應商 公章） 3.供應商提供的產品屬于信息安全認證產品的，應提供相關證明。 4.未提供填寫的，評標時不予考慮 48 七、近 3年類似項目業績一覽表（2017年至今） 招標項目名稱： 招標編號： 序 號 委托人名稱 項目名稱 服務內容 合同總價 簽約及完成時間 單位聯系人及電話 1 2 3 4 5 6 7 8 備注：請附上合同復印件等有效證明文件作為同類業績評價證明資料。 投標人蓋章： 投標人代表簽字 日期： 年 月 日 （注：本附件是組成投標文件的一部分） 49 八、供應商認為需提供的其他資料 50 技術部分 51 一、 主要內容 1） 服務方案（應包含項目的服務響應方案，關鍵設備投入，人員力量投入，應急方案等內 容）； 2） 管理服務理念和目標； 3） 物業服務管理方案； 4） 費用成本測算表 5） 勞動力投入計劃 6） 投標人的各項服務承諾 7） 考評完成方案； 8） 規章制度一覽表 9） 其他招標文件要求的內容； 10） 投標人認為有必要提供的內容。 52 二、投標人為本次投標項目配置主要人員一覽表 招標項目名稱： 招標編號： 姓名 職務 職稱 擬任崗位 說明： 上述人員包括本項目的項目經理，主要人員等并提供相應資質證明復印件。 53 三、其他招標文件要求的內容； 四、投標人認為有必要提供的內容。 54 第六章 項目采購需求 一、包 1：2021 年滬太路 6600 號及同濟支路 98號物業管理服務 ? 滬太路 6600號委托管理物業概況 （一）物業基本情況 物業名稱： 國家稅務局總局上海市寶山區稅務局 物業類型： 機關辦公樓 坐落位置：上海市寶山區滬太路 6600號 建筑面積：12000 平方米，其中綠地面積 100平方米 其中:辦公樓 10000 平方米（多層：其中地下 2000 平方米） 公用設施、設備及公共場所（地）情況： 1、院區車輛出入口 1 個，人行出入口 1 個； 2、道路、車行道 400 平方米； 3、綠化面積 100平方米； 4、污水管長 60 米，污水檢查井 13 座；雨水管長 80 米，雨水檢查井 2 座，化糞池 1 座； 5、分類垃圾箱（干濕） 5 個，果殼箱 5 個； 6、停車場：室內停車庫 1 個，停車位 45 個；露天零散停車位 48 個；自行車停車位： 自行車停放設在大樓南面圍墻邊； 7、電梯 2 臺； 8、配電房變壓器 4 臺，容量共 3990 千瓦，配電房 1，品牌型號 JMNS； 9、生活蓄水池 16 立方米；生活水泵 1套； 10、消防自動報警系統情況及消防滅火器配備情況，自動噴淋滅火系統一套，煙霧感應報警 點位 5個，手提式滅火器 172只； 11、消防機房，1臺穩定泵，1臺啟動泵及 3套控制機柜； 12、安全監控系統：131個攝像點、14臺硬盤錄像機、8臺監視器；與 110聯網。 13、空調機組：共計 28臺外機，8只室內機，新風機 5只，掛機 8只，商用機 64套； 14、物業管理用房面積 30 平方米，其中辦公房 1 間；工作間 1 間；倉庫 1 間； 15、食堂空調 1臺，品牌型號 大金；洞燈 80盞，日光燈組 40套； 16、開水器 4臺； 17、道閘橫桿式 1 臺； 18、電熱洗手器 5 只； （二）各樓宇各層功能分布情況 55 地下一層：停車場 2000平方米。物業辦公室 2間，泵房 1間。配電機房 3 間 1F：稅務大廳,其中辦公室共 11 間，衛生間 45㎡、票證庫房 2間，弱電機房 1間。監控 室。 2F：稅務局有關科室,其中辦公室共 20間、衛生間 45㎡、值班室 1間、會議室 1間，食堂 餐廳等； 3F：稅務局有關科室,其中辦公室共 60 間、衛生間 45㎡、各類庫房 12 間、機房 1 間 。 4F: 稅務局有關科室,其中辦公室共 60間、衛生間 45㎡、各類庫房 12間、會議室 1間等； 5F： 大中會議室各 1個、閱覽室 1間、乒乓球室 1間，健身房 1間，接待室 1間，辦公室 8 間，衛生間 45㎡ 。 6F：庫房 2間 。 ? 同濟支路 98號委托管理物業概況 （一）物業基本情況 物業名稱： 國家稅務局總局上海市寶山區稅務局 物業類型： 機關辦公樓 坐落位置： 上海 市 寶山 區 同濟支路 路 98 號 建筑面積：1383平方米，其中綠地面積 10 平方米 停車場：42平方米； 餐廳 1處，54平方米，廚房 1處，29平方米 公用設施、設備及公共場所（地）情況： 1、院區車輛出入口 1 個，人行出入口 1 個； 2、道路、車行道 160 平方米； 3、綠化面積 10平方米； 4、污水管長 60 米，污水檢查井 3 座；雨水管長 30 米，雨水檢查井 1 座，化糞池 1 座； 5、分類垃圾箱（干濕） 4 個，果殼箱 4 個； 6、停車場：停車位 5 個；露天零散停車位 3 個； 7、消防自動報警系統情況及消防滅火器配備情況，自動噴淋滅火系統一套，手提式滅火器 24只； 8、安全監控系統：1個攝像點、14臺硬盤錄像機、1臺矩陣主機，1臺監視器；與 110聯網。 9、空調機組：共計 8只室內機，掛機 20只，商用機 1套； 10、物業管理用房面積 30 平方米，其中辦公房 1 間；工作間 1 間；倉庫 1 間； 11、食堂空調 3臺，品牌型號 格力；洞燈 26盞，日光燈組 4套； 12、開水器 1臺； 13、電熱洗手器 4 只； （二）各樓宇各層功能分布情況 56 物業辦公室 1間，配電機房 1間 南樓： 1F：會議室 75.6平方米，衛生間 4.2平方米、辦公室 17平方米 2F：稅務局有關科室：辦公室共 5間、衛生間 4.2平方米 3F：稅務局有關科室：辦公室共 4間、衛生間 4.2平方米、機房 1間 4F：稅務局有關科室：辦公室共 5間、衛生間 4.2平方米 北樓： 1F：食堂 1間、檔案室 1間 2F：稅務局有關科室：辦公室共 4間、衛生間 5.4平方米 3F：稅務局有關科室：辦公室共 4間、衛生間 5.4平方米 4F：稅務局有關科室：辦公室共 3間、衛生間 5.4平方米 ? 委托管理物業管理要求 1、機電、照明及自動化系統管理： （1）、對辦公樓(區)供電系統高、低壓電器設備、明裝置等設備正常運行使用進行日常管理 和養護維修并根據實際使用情況制訂年度總體節能計劃。 （2）、建立嚴格的配送電運行制度和電氣維修制度。 （3）、供電和維修人員持證上崗。并配主管電氣工程師。保證 24小時有人員值班，做到發 現故障、及時排除。 （4）、保證公共使用的照明、指示、顯示燈完好；電氣線路符設計、施工技術要求，線路負 荷要滿足用戶的要求、確保發配電設備安全運行。 （5）、停電限電事先出通知、以免用戶措手不及。 （6）、對臨時施工工程有用電管理措施。 （7）、發生特殊情況，如火災、地震、水災時，及時切斷電源。 （8）、負責對路燈、庭園燈電源的操作，保證供電正常。 （9）、確保辦公區域內所有公共及專用照明燈管燈泡完好，發現損壞，及時調換。 （10）、負責辦公樓（區）樓音源、服務器、喇叭正常使用及維修保養工作。 服務標準：對供電范圍內的電器設備、儀器儀表定期巡視維護和重點檢測，按照規定周期對 變配電設施設備進行檢查、維護、清潔，并做好記錄；建立各項設備檔案、臺賬、維修記錄，做 到安全、合理、節約用電；建立嚴格的配送電運行制度、電器維修制度和配電房管理制度，配電 室實行封閉管理，無鼠洞，配備符合要求的滅火器材；設備及機房環境整潔，無雜物、灰土，無 鼠、蟲害發生；；供電運行和維修人員必須持證上崗；建立 24小時運行維修值班制度，及時排除 故障，一般故障排除時間不超過 2小時，零維修合格率 100％；加強日常維護檢修，公共使用的 照明、指示燈具線路、開關要保證完好，確保用電完全；管理和維護好辦公樓(’區)燈光亮化的 設施；制定突發事件應急處理程序和臨時用電管理措施，明確停、送審批權限；供電設備完好率 57 達到 99％、弱電設備完好率達到 98％。每年雨季前對建筑避雷系統進行檢測’，留存檢測合格報 告，同時動員和組織寫字樓內的使用人對重要設施設備進行防雷檢測；保持避雷系統完整性，不 得擅自拆除、遷改避雷設施； 每半年對樓頂層的避雷針、避雷帶、避雷線、避雷網、屋面設備、 其它金屬物體的接地裝置進行全面檢查，有問題及時解決；每季度對強、弱電井、設備間內的機 電設備、配電柜接地裝置進行檢查，每月對變配電設備接地裝置、避雷器進行檢查，保證所有機 電設備、配電柜(箱)、管道、金屬構架物接地良好。一年內無重大管理責任事故。 2、消防系統： （1）、對火災自動報警系統； 自動噴淋系統；室內滅火栓；排防煙系統；安全疏散、應急 系統； 防火門系統；二氧化碳等滅火系統進行日常管理和養護維修。 （2）、按時對消防、噴淋、配電系統做啟動測試，管道養護工作。將水管內污水排空，保證 消防系統在應急處理中能正常運轉，培訓有關人員學會應急處理的方法。 （3）、負責對消防水電設施進行例行保養，定期檢查消防栓和消防器械。消防水電設施確保 運行良好。 服務標準：嚴格執行消防法規，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作，確侏整個系統 處于良好的狀態；定期檢查保養消防設備，維保質量達到消防要求，保證系統開通率及完好率均 為 100％；安全出口、疏散指示燈火災時應在維持 90分鐘以上的照明時間，引路標志完好，緊急 疏散通道暢通；消防水帶每半年檢查一次，應無破損、發黑、發霉現象；聯動控制臺工作正常、 顯示正確，系統誤報率不超過 3％；消防泵每月啟動一次，每年保養一次；消火栓每月檢查一次， 保持消火栓箱內配件完好，閥桿每年加注潤滑油并放水檢查一次；控測器至少每三年進行一次清 洗除塵；消防管道、閥門至少每二年進行一次除銹刷漆；保證消防用水的基本儲備，確保火災險 情時的應急滅火用水；每月對消防設備定期檢查一次，重大節日增加檢查次數，有故障時，維修 人員應及時到場；確保整個消防系統通過消防部門的消防年檢，取得年檢合格證；消防監控系統 運行人員必須有消防部門核發的上崗證書；有突發火災應急方案，經常組織義務消防員的培訓， 每年組織一次消防火災演練。 3、 中央控制室（監控室）管理規定 （1）、中控室實行每日 24 小時人員值班、監控。 （2）、控制非必要人員進入中控室。 （3）、保證各控制相、顯示屏、信號燈、控制線路等的運作始終處于良 好狀態，各類操作按鈕、手柄在自動位置。 （4）、每班檢查一次各類信號是否正常并做記錄。 （5）、出現報警信號后，立即趕到事發現場進行處理。 （6）、中控室的清潔由值班人員負責。 服務標準：按保養計劃進行維修保養，并將維修保養情況記錄于相應記錄內，物業工程部主 管每年按設備運行情況制訂下一年度中修、大修計劃。中控室設備故障維修一般不超過 2小時。 設備類總體運行標準詳見《全國城市物業管理示范大廈標準及評分細則》 58 （三）安保管理要求與服務標準 提供保安服務的單位和從業人員必須符合《保安服務管理條例》相關要求，并在其規定的權 限內提供服務。具體內容如下： 1、全天候負責區域內正門、邊門、區域通道、圍墻、辦公區域。。。。樓內餐廳及公共走道交 通及 24小時保安、巡邏、值勤。因涉及稅務征收大廳，人員進出頻繁，每天必須有專人做好大 廳的日常秩序維護工作。監控室 24小時有人值班。大門口、地下車庫門口、園外停車場、征稅 大廳必須有一人維護秩序。 2、辦公樓（區域）來人來訪人員通報、登記、證件檢查等。 3、積極配合公安部門工作，完善監控室管理制度。 4、貫徹執行公安部門關于保安保衛工作方針、政策和有關條例。 5、堅決制止物業管理區域內的不文明及違法行為。 6、定期對電氣設備、開關、線路和照明燈具等進行檢查。積極開展防盜、防火宣傳。大廳 叫號系統、自助辦稅終端、導稅臺電腦、咨詢室電腦等設備的定時開關。 7、保安巡邏范圍包括區域的公共道路、綠地帶、設備用房和各辦公樓的各樓層。 8、處理各種突發事件。 9、實施三級防火責任制和崗位責任制，建立健全防火制度和安全操作制度。 10、每周一次的蔬菜分發。 11、遇到特殊天氣擺放雨傘架、防滑墊、警示牌等 12、每天國旗的升降。 13、發票倉庫的發票進庫搬運。 14、物業辦公設備、公共區域設備的保管。 15、定期巡視、試驗、維修、更新消防器材和設備，指定有關人員負責保養、維修和管理。 16、建筑物內嚴禁焚燒物品。建筑物內的走道、樓梯、出口等部位，保持暢通，嚴禁堆放物 品。 17、保安人員上班時著統一的制服，配戴工作證。執勤人員佩帶對講機、警棒、電筒等裝備。 服務標準：建立辦公樓（區域）傳達、保安、公共秩序等管理制度并認真落實，確保辦公樓 （區域）安全和正常的工作環境，嚴格、證件、登記，杜絕閑雜人員進入辦公樓（區域）。環境 秩序良好，維護和保證防盜、防火報警、監控設備的正常運行。對辦公區域安全狀況進行 24小 時監控，監控記錄保持完整，監控中心收到火情、險情及其他異常情況報警信號后應及時報警， 并通知相關人員及時趕到現場進行處理；做好安全防范日常巡視工作，及時發現和處理各種安全 事故隱患，迅速有效處置突法事件。重點、要害部位每小時至少巡邏 1次，發現違法違章行為應 及時制止。 （四）車輛管理 l、制定停車使用條例，停車管理規定。 2、外來車輛進出轄區項辦理登記日期、車牌號碼、進出時間。 59 3、進入轄區停放的車輛，必須停放的劃定的車位、車棚內。行車通道、消防通道及非停車 位禁止停車。 4、進入轄區的車輛應注意汽車的清潔，嚴禁鳴笛，限速 5公里／H行駛。 5、保安隊員嚴格執行車輛出入規定。 6、保安隊員若發現車輛門、窗沒關好，速找車主提醒注意。 服務標準：確保車輛進出有記錄、停放進出井然有序、車道通暢。凡裝有易燃、易爆、 劇毒物品或有污染性物品的車輛及其他來歷不明車輛嚴禁駛入管理區內。 （五）公共綠地和室內綠化、擺花的養護和管理 l、專業的綠化管理，適時澆水，修剪養護樹木、花草等，行使正常的養護和管理工作。 2、澆水、修剪的范圍包括辦公區域的公共草坪、樹木，定期做養護草木工作。 服務標準：花草樹木生長正常，修剪及時，葉面干凈，具有光澤，無積塵，元枯枝敗葉， 無病蟲害，無雜草；盆器及托盤完好干凈，托盤無積土。室外綠化養護應達到綠地及花壇內各種 植物存活率 100％。綠地設施及硬質景觀完好無損。植物群落完整，層次豐富，黃上不外露，有 整體的觀賞效果。植物季相分明，生長茂盛；草坪保持平整，草屑及時清理；喬木修剪科學合理， 剪口光滑整齊，樹冠完整美觀，無徒長枝、下垂枝、枯枝，內膛不亂，通風透光；綠籬修剪整齊 有型，保持觀賞面枝葉豐滿。花灌木花后修剪及時，無殘花；綠地內立視應無明顯雜草，土壤疏 松通透；草皮無病斑，植物枝葉無蟲害咬口、排泄物、無懸掛或依附在植物上的蟲繭、休眠蟲體 及越冬蟲蛹；綠地內無垃圾，喬木無樹掛；綠地無破壞、踐踏及隨意占用現象。室內時花、苗木、 盆栽及室內擺花等應按時澆水養護，清理、擦拭，保證其鮮亮、造型美觀、無枯枝敗葉。有專業 或資質要求的工作崗位，其從業人員必須符合國家與上海市相關要求。 （六）環境衛生與保潔管理 1、請專業清潔人員組建公共衛生清潔班，每天打掃公共部分做到雜物、廢棄物立即清理。 因涉及稅務征收大廳，人員進出頻繁，對征稅大廳、政務公開室的衛生工作要加強，每天早晚兩 次用消毒液搽洗。 2、樓（區域）內垃圾實行袋裝化，在各樓層公共部位設立公共垃圾箱，在露天公共部位設 立雜物箱，由清潔工清運、處理（包括聯系環衛部門運出處理）。 3、區域垃圾實行分類收集（有機垃圾、無機垃圾、有害垃圾），從而達到更高層次的環保效 果。 4、及時清掃大區域地面積水、垃圾、煙頭等，使地面保持干凈、無雜物、無積水等。 5、對公共道路上之汽車道閘、垃圾筒等定期清潔或清洗，停車場、地面道路定期高壓沖洗。 6、對設備、設施的表面進行清潔、抹凈處理，保持潔凈。 7．定期對設施、設備各類金屬表層或表面使用專用保潔劑或防銹處理，保持光亮潔凈。 8、將樓層的垃圾清運、處理，對樓內公共設施進行擦抹保潔。 9．對人員出人頻繁之地，進行不間斷的走動保潔。 10、清掃、拖洗屬于公共區域室內外的地面。 60 11、擦凈、抹凈各樓層內會議室、接待室、圖書館、休息室、餐廳等內的桌、椅臺面、文件 柜等家具。 12．定期清掃各樓天臺、設備機房等部門。 13、清洗及保潔各樓層的洗手間、更換衛生紙、洗手液、潔瓷精。抹凈各類潔具等工作。 14、定時收集各樓層內之生活垃圾，并更換垃圾袋，定期清潔垃圾筒等，保持潔凈。 15、定期、定點、定計劃使用專業消毒、殺蟲害等藥劑進行環保消殺工作。 16、按時清運、處理垃圾、定時高壓沖洗收集站內外墻壁及地面、定期進行滅蟲、消毒。 17、保持大樓原有的建筑風貌，每年做一次外墻的清洗工作，使物業持久如新。 18、辦公室的保潔。 19、提供常用的工具、用品。 服務標準：建立辦公樓（區域）環境管理制度并認真落實，環衛設施齊備，實行標準化清掃 保潔，由專人負責檢查監督，清潔率 100%。要求詳見《全國城市物業管理示范大廈標準及評分細 則》具體區域標準要求如下： 外圍及周邊道路地面干凈無雜物、無積水，無明顯污跡、油漬；明溝、窨井內無雜物、無異 味；各種標示標牌表面干凈無積塵、無水印；路燈表面干凈無污漬。 綠化帶及水池綠地內無雜物，花臺表面干凈無污漬，水池內水質清澈，池內無漂浮物，池壁 無青苔等污垢，水池無異味。 大廳、樓內，公共通道地面干凈、無污漬，有光澤，保持地面材質原貌；門框、窗框、窗臺、 金屬件表面光亮、無灰塵、無污漬；門窗玻璃干凈無塵，透光性好，無明顯印跡；各 種金屬件表面干凈，無污漬，有金屬光澤； 門把手干凈、無印跡、定時消毒；天花板干凈， 無污漬、無蛛網；燈具干凈無積塵，中央空調風口干凈，無污跡，進出口地墊擺放整齊，表 面干凈無雜物，盆栽植物無積塵。 會議室、接待室地面、墻面、干凈，無灰塵、污漬；天花板、風口目視無灰塵、污漬； 桌椅干凈，物品擺放整齊、有序。 樓梯及樓梯間梯步表面干凈無污漬，防滑條(縫)干凈，扶手欄桿表面干凈元灰塵，防火門及 閉門器表面干凈無污漬，墻面、天花板無積塵、蛛網。 公共衛生間地面干凈，無污漬、無積水，大小便器表面干凈，無污漬，有光澤；各種隔斷表 面干凈，無亂寫亂畫，金屬飾件表面干凈，無污跡，有金屬光澤；墻壁表面干凈，天停車場地面 干凈，無雜物，無明顯油漬、污漬；頂部各種管網、燈具表面干凈無積塵、 蛛網；墻面干凈無積塵，各種指示牌表面干凈有光澤；消防器材表面干凈，擺放整齊；減速 帶表面干凈無明顯污跡，各種道閘表面無灰塵。 開水間及清潔間地面干凈，無雜物、無積水，地墊擺放整齊干凈，天花板干凈無蛛網， 燈罩表面無積塵、蛛網，墻面干凈無污漬，各種物品表面干凈無漬，清潔工具擺放整齊有序， 室內無明顯異味。 電梯及電梯廳電梯轎廂四壁光潔明亮，操作面板無污跡、無灰塵、無印跡，地面干凈，空氣 61 清新、無異味； 電梯凹槽內無垃圾無雜物，按鈕表面干凈無印跡；扶梯踏步表面干凈，扶手表 面干凈無灰塵、污漬，玻璃表面干凈透光性好，不銹鋼光亮無塵；梳齒板內無雜物污漬；廳內地 面干凈有光澤。 電器設施 燈泡、燈管、燈罩無積塵、無污跡。裝飾件無積塵、無污跡；開關、插座、配電 箱無積塵、無明顯污跡。 垃圾桶及果皮箱 桶、箱按指定位置擺放，桶身表面干凈無污漬無痰跡；煙灰缸內煙頭不應 超過 3個，垃圾不應超過 2／3，內膽應定期清潔、消毒。 消防栓、消防箱，公共設施 保持表面干凈，無灰塵、無污漬。報警器、火警通訊電話 插座、滅火器表面光亮、無積塵、無污跡；噴淋蓋、煙感器、揚聲器無積塵、無污漬。監控 攝像頭、門警器表面光亮、無積塵、無斑點；消防栓外表面光亮、無印跡、無積塵，內側無 積塵、無污跡。 垃圾中轉房 中轉房應專人管理定時開放，袋裝垃圾擺放整齊，地面無明顯垃圾，無污水外 溢，房內應無明顯異味，垃圾日產日清。 設備機房、管道，指示牌無衛生死角、無垃圾堆積，無積塵、目視無蜘蛛網、無明顯 無污漬、無水漬；指示牌、廣告牌無灰塵、無污跡，金屬件表面光亮，無痕跡。 （七）垃圾清運、處理 1、垃圾清運、處理分為：生活垃圾（有機、無機、有害垃圾）清運處理、督促裝修隊伍裝 修垃圾清運處理和廢紙及可再生廢物的回收。所有垃圾清運處理應符合上海市有關法律、法規規 定。 2、垃圾清運、處理的范圍分為： (1) 辦公樓之日常辦公垃圾 (2) 辦公樓之日常生活垃圾 (3) 餐廳等之日常垃圾 (4) 建筑垃圾 (5) 公共部位上通道、園林、道路等之綜合垃圾 3、垃圾清運、處理工作分為： (1) 每天定時清運、處理 2次。 (2) 將物業項目內所有桶內垃圾清理干凈封好膠袋口。 服務標準：垃圾的清運、處理，由物業公司監督四周必須無散積垃圾、無異味，必須經常噴 灑藥水，防止發生蟲害。所有垃圾必須日產日清，清潔人員每天定時到各點收集廢紙及可再生廢 棄物進行回收、處理。 （八）污水管理 l、區域內生活污水經污水管道集中排放處理。 2、為保持污水管通暢，保潔員每月對排水溝清掃一次。(明溝每周一次，暗溝、油水分離池 每月一次)。其他排水管道每月檢查 2次，如有堵塞應隨時處理、疏通、及時采樣及分析，保持 62 構筑物進出流、水位正常。判斷正常運作采取有力措施。 服務標準：每日一次對排水系統進行檢查巡視，定期對排水管進行清通、養護及清除污垢， 保證室內外排水系統暢通，保證汛期道路、地下室、設備間無積水和浸泡的現象發生；化糞池每 年清理 1次，每季巡查 1次。出入口暢通，井內無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及 時清潔現場；樓面落水管落水口等保持完好。開裂、破損等及時更換，定期檢查；每 2個月對地 下管井清理 1次，撈起井內泥沙和懸浮物；每季度對地下管并徹底疏通 1次，清理結束地面沖洗 干凈。清理時地面豎警示牌，必要時加護攔。清理后達到目視管道內壁無粘附物，井底無沉淀物， 水面無漂浮物，水流暢通，井蓋上元污漬、污物。污水排放管道（溝渠）應做到無異味、無雜物、 不堵塞。無瘀積、無蚊蠅繁殖。 （九）、會議服務 l、為辦公樓（區域）內舉辦的各類會議、活動提供服務 (1) 會場布置、會議材料復印、發放，與會人員登記、會議禮儀接待、引導服務等。 (2) 視頻、音響保障。 (3) 會議期間開水供應及相關服務 （4）、會議后會場整理、保潔服務 服務標準：建立會議室管理制度，制訂會議服務規程并認真落實，做好會議室的音響服務， 禮儀接待周到、規范。保證會議期間茶水供應并定時續水，會前會后打掃室內衛生，保持室內整 潔，會場布置及時。 （十）衛生管理 1、 滅鼠、滅蚊、滅蒼蠅、滅蟑螂。 2、 科學有效地進行衛生消毒。 服務標準：滅鼠、滅蚊、滅蒼蠅、滅蟑螂達到全國愛衛生委員會及上海市愛衛生委員會規 定的標準；定期科學有效地對辦公區進行衛生消毒。在化學防治中注重科學合理用藥，不使用國 家禁用藥品。 （十一）收發服務 1、建立收發中心，傳遞報刊、雜志、信件派發送至每一部門信箱。 2、代叫速遞公司 3、提供訂票、訂報、訂飲用水等服務 服務標準：報刊、雜志、信件派發及相關服務及時、準確、有記錄。 （十二）公共關系管理 1、主動聯系本辦公樓（區域）水、電、氣的供應、管理部門和環衛、公安等部門，建立良 好關系和應急協調機制。 2、主動聯系本辦公樓（區域）公共設備制造供應商，了解設備大修、維護情況，建立良好 關系和應急協調機制。。 3、制作材質好、外觀美的名牌、標牌、告示牌、警示牌等指示牌，與辦公區域整體設計相 63 呼應。 服務標準： 對外與各相關部門建立良好聯系，在有事情況下能夠獲得及時支持與幫助。對 內定期了解和滿足業主需求，提高服務管理水準。 （十三）前期介入 l、詳細審閱、熟悉所有辦公樓（區）的設計圖紙，并從物業管理及用戶角度對物業管理提 出專業管理意見、改進方案。 2、迅速熟悉辦公樓（區）機電設備系統、樓宇智能化管理系統、網絡系統、IT基礎設施的 性能、規格、造型、布置提出專業管理意見和建議。 4、詳細了解業主的目前物業狀況，并從物業管理及用戶角度提出專業意見和改進方案。 5、對業主提供的圖紙、資料、檔案等提出專業意見和建議。 6、制訂進駐驗收標準及物業接收計劃，草擬工作日程并調配工程人員按工程進度及質量標 準逐步進行驗收。 服務標準：迅速熟悉管理區域情況，一旦入駐即能立刻提供業主所要求的管理與服務， 處理各類日常事務和應急事務。 ? 人員配置要求 序號 地址 建筑面積 建筑物 保安 要求 保安 人數 物業 人數 合 計 1 滬太路 6600號 12000m 2 地上六層，地下一 層、園外停車場 24小 時 12 10 22 2 同濟支路 98號 南樓、北樓 24小 時 4 5 9 小計 16 15 31 注：為了確保物業質量，物業人員原則上不少于表中所列人員數量。 滬太路 6600號人員配置：不少于 22人 1、物業管理服務中心：項目經理 1名 2、工程：工程技工 1名 3、保安：12名；崗位設置：巡邏崗 2名、監控崗 4名、大門門崗 4名、地庫 2名 4、保潔:7名；崗位設置：樓道 4名、公共區域 2名（兼綠化養護）、地庫 1名、垃圾分類 1名 5、會務：會務接待 1名 同濟支路 98號人員配置：不少于 9人 64 1、物業管理服務中心：項目經理 1名； 2、工程：工程技工 1名； 3、保安：4名； 4、保潔:3名； ? 綠化擺放及護理要求 滬太路： 編號 擺放植物 數量 備注 2 一樓 B10 大型綠蘿 5 二級護理 3 C2 中型龍血樹 2 二級護理 4 E2 小型中檔蘭花 1 二級護理 5 B4 大型龍血樹 1 二級護理 6 B3 大型幸福樹 3 二級護理 7 D16 大吊綠蘿加鐵藝花架 2 二級護理 8 F2 紅掌（接待臺上） 3 二級護理 9 小美人 3 二級護理 10 E7 小型吊綠蘿 10 二級護理 11 E2 中檔蘭花 2 二級護理 12 C2 中型龍血樹 2 二級護理 13 欄桿綠蘿掛盆 5 二級護理 14 E7 小型吊綠蘿 10 二級護理 15 B10 大型綠蘿 5 二級護理 17 二樓 B10 大型綠蘿 3 二級護理 19 B10 大型綠蘿 3 二級護理 20 F2 紅掌 3 二級護理 21 E7 小型吊綠蘿 3 二級護理 22 D1 中小型龍血樹 3 二級護理 23 E3 中低檔蘭花 3 二級護理 24 D12 萬年青 5 二級護理 25 E7 小型吊綠蘿 15 二級護理 26 E1 小型高檔蘭花 1 二級護理 27 E2 小型中檔蘭花 2 二級護理 28 B10 大型綠蘿 2 二級護理 29 B3 大型幸福樹 3 二級護理 30 D14 紅龍骨 2 二級護理 31 B18 綠寶 3 二級護理 32 D16 大吊綠蘿加鐵藝花架 5 二級護理 65 33 F2 紅掌 10 二級護理 34 三樓 B2 大型發財樹 3 二級護理 35 E7 小型吊綠蘿 6 二級護理 36 B10 大型綠蘿 3 二級護理 37 E2 小型中檔蘭花 2 二級護理 38 E2 小型中檔蘭花 2 二級護理 39 B3 大型幸福樹 5 二級護理 40 F2 紅掌 6 二級護理 41 E5 一帆風順 5 二級護理 42 B10 大型綠蘿 3 二級護理 43 E11 小型君子蘭 3 二級護理 44 E3 中低檔蘭花 3 二級護理 45 D12 萬年青 1 二級護理 46 E7 小型吊綠蘿 1 二級護理 47 B3 大型幸福樹 3 二級護理 48 F2 紅掌 5 二級護理 49 四樓 E11 小型君子蘭 1 二級護理 50 B10 大型綠蘿 1 二級護理 51 吊蘭 5 二級護理 52 E7 小型吊綠蘿 10 二級護理 53 D5 夏威夷椰子 1 二級護理 54 C2 中型龍血樹換成綠蘿 2 二級護理 55 E1 小型高檔蘭花 3 二級護理 56 E2 小型中檔蘭花 2 二級護理 57 B10 大型綠蘿 3 二級護理 58 B3 大型幸福樹 2 二級護理 59 D14 紅龍骨 1 二級護理 60 孔雀竹芋換成綠寶 3 二級護理 61 E5 一帆風順 6 二級護理 62 D16 大吊綠蘿加鐵藝花架 1 二級護理 63 F2 紅掌 1 二級護理 64 B3 大型幸福樹 1 二級護理 同濟支路： 編號 擺放植物 數量 備注 1 北樓 食堂 B10大型綠蘿 4 二級護理 2 B3大型幸福樹 1 二級護理 3 F2紅掌 3 二級護理 66 4 E7小型吊綠蘿 6 二級護理 5 南樓 一樓 E7小型吊綠蘿 10 二級護理 6 B10大型綠蘿 4 二級護理 7 F2紅掌 3 二級護理 8 D12萬年青 2 二級護理 9 南樓 二樓 D12萬年青 2 二級護理 10 E7小型吊綠蘿 10 二級護理 11 B10大型綠蘿 6 二級護理 12 B3大型幸福樹 2 二級護理 13 B18綠寶 3 二級護理 14 南樓 三樓 F2紅掌 6 二級護理 15 E7小型吊綠蘿 10 二級護理 16 B10大型綠蘿 4 二級護理 17 南樓 四樓 F2紅掌 6 二級護理 18 B10大型綠蘿 4 二級護理 19 D12萬年青 2 二級護理 20 E7小型吊綠蘿 10 二級護理 21 門廊 內院 金森女貞 40 二級護理 22 紅花檵木 50 二級護理 23 杜鵑花 40 二級護理 24 月季小苗 10 二級護理 25 桃葉珊瑚 30 二級護理 26 茶梅 20 二級護理 二、包 2：2021 年寶楊路 1369 號及友誼支路 87號物業管理服務 ? 寶楊路 1369號委托管理服務的物業概況 （一）物業基本情況 物業名稱： 寶楊路 1369號 第三稅務所 一樓大廳、三樓辦公室 物業類型： 商務樓 坐落位置： 上海 市 寶山 區 寶楊 路（街道） 1369 號 建筑面積： 2350 平方米， 其中:辦公樓 2350 平方米 該處物業為寶山區房地產交易中心，整幢大樓已有統一物業提供基本物業服務。本次招標為 寶山區稅務局對稅務局辦公的一樓辦稅服務大廳及三樓辦公室單獨提供內部保潔服務及辦稅場 所的保安服務。 67 該處物業為房產交易所，星期六、星期天正常上班（法定節假日除外），辦公場所分分為一 樓（辦稅大廳）、三樓（辦公場所），人員進出頻繁且擁擠，要求保潔、保安物業保障有針對性。 最低需求人員：保安 12人；保潔 2人 （二）各樓宇各層功能分布情況 1、1號樓 1F：辦稅大廳 1900㎡ 3F：會議室、休息室、接待室、衛生間、辦公室 450㎡ （三）業主方為物業服務企業提供的物業管理服務用房情況 業主方提供物業管理用房面積 10平方米，其中辦公房 1 間；工作間 1 間； ? 友誼支路 87 號委托管理服務的物業概況 （一）物業基本情況 物業名稱： 友誼支路 87號辦公大樓 物業類型： 辦公樓 坐落位置： 上海 市 寶山 區 友誼支路 路（街道） 87 號 建筑面積： 3292 平方米， 其中:辦公樓 3292 平方米（多層 3292 ，高層 ，其中地下 ）； 該處物業為寶山區稅務局稽查局辦公地址，需要統一物業提供基本物業服務。 最低需求人員：保安 6人；保潔 3人;維修 1人。 停 車 場 100 平方米； 餐廳 1 處，150平方米； 廚房 1 處， 150 平方米；廚房設備情況：（簡介） 公用設施、設備及公共場所（地）情況： 1、院區車輛出入口 1 個，人行出入口 2 個； 2、綠化面積 40 平方米 （二）各樓宇各層功能分布情況 1、1號樓 1F：保安室、資料室、駕駛員休息室、衛生間、600㎡ 2F: 會議室、休息室、接待室、衛生間、辦公室、約談室 600㎡ 3F：會議室、休息室、接待室、衛生間、辦公室、約談室 600㎡ 4F：會議室、休息室、接待室、衛生間、辦公室、約談室 600㎡ 5F：會議室、休息室、接待室、衛生間、辦公室、約談室 600㎡ 68 （三）業主方為物業服務企業提供的物業管理服務用房情況 業主方提供物業管理用房面積 30平方米，其中辦公房 1間；工作間 1間；倉庫 1間。 ? 物業管理服務要求 （一）一般要求 1、項目經理受業主方委托，代表業主方，依據服務合同和約定，對內管理整個物業，組織 專業化的服務；對外先行承擔與物業管理相關的責任，履行相關義務，代表業主方與物業管理所 涉及的各有關方面交涉，維護業主方的合法權益，并提醒業主方遵守與物業管理有關的法規政策， 履行應盡的責任和義務。 2、項目經理應加強與業主方溝通，如協商同意，可決定為業主方提供力所能及的附加服務， 費用另結。 3、物業管理服務人員應經過培訓并按國家行政主管部門規定持證上崗，遵紀守法，嚴禁違 章作業，項目執行情況應有完整的日志和臺賬，季度小結和年度總結，項目參與者應遵守業主方 的規章制度，不可泄露業主方的秘密，其工作同時接受業主方的監督考核。 4、各類服務相互協調；人員調派和作業時間安排不得違反勞動法和行政部門的資質規定。 在一視同仁，不予歧視和排斥的前提下，兼顧崗位對人員的特殊要求。 5、對業主方日常業務所需資源和相關設備設施、包括施工和服務安排專人巡視、檢查，發 現問題，及時處理，將一切可能發生的故障隱患消滅在萌芽中。 6、執行重大事項報告制度，遇到險情和重大事故，或對違規行為勸阻無效時，立即向上級 和當地行政主管部門報告，并及時通知業主方。 7、對外包服務和外來施工的監管： （1）查驗登記相關資質和證明或批準文件； （2）有關作業計劃、方案和圖紙等存檔備案； （3）告知相關注意事項； （4）巡視或監督及配合作業過程，維修作業留下作業前后影像資料、在隱蔽工程結束前留 下影像資料存檔； （5）及時向業主方和有關部門報告異常情況、勸阻違規作業并取證、發生事故時保護現場； （6）作業結束參與驗收，并做好記錄。 （二）安保管理要求與服務標準 內容：設立專業保安人員以保證業主的人身、財產、消防等方面的安全。 標準： 1、值勤：保安人員按照職責堅持門崗值勤，交接班要準時并做好交接班記錄，加強日常巡視和 監控，積極與公安部門配合，保證物業安全。 2、來訪登記：對外來辦事人員要進行人員登記、記錄和引導，懂得禮儀知識，講究文明禮貌。 對內工作人員要檢查、督促持證進入辦公樓。 69 3消防設備：定期進行消防設備的檢查和保養，保證消防設備始終處于良好狀態，發現火災事故 或隱患，及時處理并上報有關部門。 4對郵寄和收取的報刊、文件、信函、包裹單、匯款單等及時登記，保管好收據以便查詢。 5對從郵局或郵遞員中領取的物品、報刊、信函和各種單據要逐一登記，不得冒領或錯領，對有 問題的，要提出疑議。 6分發報刊、文件、信函、包裹單、匯款單等要做到準確無差錯。同時制止內部的冒領或錯領行 為。如有錯誤，要追究當班人的責任。 7及時通知收件人領取郵件，做到準確無誤，文明禮貌，熱情周到，達到業主滿意。 8對公司的機密、重要文件、信函負有保密責任 9其它突發事件：嚴防刑事案件和治安事件的發生，隨時處理緊急情況和制止突發事件，維護工 作秩序，確保正常辦公。 (三)環境衛生與保潔管理 內容： 區域內公用部分的日常清潔，設立專職衛生人員以確保為業主提供一個清潔、舒適的工 作環境。 標準： 辦公區域：每天利用業主休息時間徹底清掃辦公區域兩次，垃圾及時清運。業主辦公時間設置專 職衛生員對區域內的衛生進行保潔維護。保持區域內地面無雜物、污漬。對燈具、開關、把手、 樓梯扶手及時擦拭。走廊放置的痰桶及時清理。 衛生間 ：每天對衛生間進行徹底清潔。包括：垃圾和方便飯盒及時清走，墻面便器具、潔具、 墻瓷磚、地磚的洗刷，拖布和日用品要擺放整齊，每周對衛生間徹底沖刷一次。確保下水管道暢 通。 ? 管理服務的質量標準 物業應在本合同履行期限內，對本物業的管理服務達到稅務部門在招標書中提出的、物業方 在投標書中承諾的以及在管理服務方案中具體表明的質量標準。 ? 管理服務費用及支付方式 物業管理費按實際政府采購合同約定，支付方式國庫直撥。 在合同履行期限內，如遇政府政策性調價、最低工資和社會保險費基數調整、增設繳費項目、 物價指數上升等因素導致物業管理服務成本顯著上升，甲乙雙方可通過協商一致，以補充協議的 方式對物業管理服務費作出相應調整。 ? 其他要求 1.應根據法律、法規的規定及本合同約定，編制物業管理服務方案、人員編制和費用預算， 報送我局審定。 2.保證從事本物業管理項目的人員具備相應的職業資格和應有的素質要求。如需調整管理人 70 員及技術骨干應事先通報甲方，對稅務局提出認為不適合的在崗人員，應作出相應調整。 3.對管理服務涉及的專業性、技術性要求較高的工作內容，可另行委托第三方承擔，但應及 時報稅務局備案。委托的工作內容僅限于分項內容，整體管理服務項目不得轉讓給第三方。 4.合同終止時，物業方應向稅務局提交物業管理總結報告。在約定時間內向甲方移交房屋、 物料、設備、工具、檔案和圖紙資料；所有移交的內容都應有清單并由雙方簽收；全部手續完成 后簽署物業移交確認書。 5.按法律規定或經雙方商定應由物業方承擔的其他責任和義務。 ? 加班規定 如業主發生突發事件，需要零時增加服務人員或需要零時加班，加班工資的折算方式為： 日工資為月工資收入除以月計薪天數，月計薪天數為 (365天-104天)÷12月=21.75天（104天 是 52個雙休日），日工資＝月薪÷21.75天，小時工資＝日工資÷8小時。算出日薪與時薪后， 再分別乘上 3倍 (法定節假日)或兩倍 (正常公休)，就是當天應得的加班工資。 ? 寶楊路 1369號物業管理服務人員設置需求表 服務區域 服務崗位 班次 每班次人數 小計人數 辦稅大廳 保安 做五休二 9 12 辦稅大廳及辦公區域 保潔 做一休一 1 2 ? 友誼支路 87號物業管理服務人員設置需求表 服務區域 服務崗位 班次 每班次人數 小計人數 辦公區域 保安 做一休一 3 6 辦公區域 保潔 做五休二 3 3 辦公區域 維修 做五休二 1 1 
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